나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103100 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1478-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2020.03.11.)

외벽 : 외장석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세로장방형 토지로서, 다세대주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐
교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~
2025.9.30.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2024년10월31일 접수, 임차보증금 388,500,000원)
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103100 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다. 부동산 강제 경매로 진행되는 해당 물건은 서울특별시 서초구 서초동 1478-3, 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 436,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1478-3 2층 202호

용도: 다세대주택

토지 면적: 20.22㎡ (약 6.12평)

건물 면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

감정가: 436,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2020년 03월 11일

외벽: 외장석재 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 승강기설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)에 해당하므로, 추후 아파트 용도로 사용하거나 관련 행위 시 허가가 필요할 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

제공된 정보와 추가적인 확인 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 서울고등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 혼재하여 교육 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 03월 05일 접수된 이상애의 가압류 (금액: 38,000,000원)

소멸 예정 권리: 갑2 (공유자전원지분전부이전, 매매), 갑3 (가압류, 말소기준권리), 갑4 (강제경매), 갑5 (압류) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 예정 권리: 을6 (주택임차권, 이정란, 임대차보증금 388,500,000원, 2022.08.02. 전입, 2022.05.30. 확정)은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이정란)

보증금: 388,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 08월 02일

확정일자: 2022년 05월 30일

배당신고일자: 2024년 10월 31일

대항력: 있음 (매수인에게 인수될 수 있음)

비고:

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차 보증금 388,500,000원은 등기사항전부증명서상 주택임차권으로 등기되어 있습니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대 또는 연립주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 31.68㎡(약 9.58평)의 다세대주택은 480,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 15,150,000원)

* 2026년 5월 거래된 56.89㎡(약 17.21평)의 연립주택은 800,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,060,000원)

* 2026년 7월 거래된 115.68㎡(약 35.00평)의 연립주택은 1,515,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,090,000원)

4.2. 시세 분석

본건 건물 면적 28.33㎡(약 8.57평)를 기준으로, 가장 유사한 다세대주택 거래 사례(31.68㎡, 480,000,000원)의 평당 가격(약 15,150,000원)을 적용하면, 본건의 시세는 약 429,000,000원 (28.33㎡ * 15,150,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 436,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 학교(서울고등학교 등), 상가, 다세대 및 아파트 단지가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육환경

서울고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육청 확인이 필요한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 임차인 이정란 씨의 보증금 388,500,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 해당 보증금은 본건의 감정가 436,000,000원 대비 상당히 높은 비중을 차지하며, 낙찰 시 매수인이 부담해야 할 총액을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 아파트 용도에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울고등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 건물 역시 2020년에 사용 승인된 신축급으로 상태가 좋습니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서상 확인되는 대항력 있는 임차인의 보증금 388,500,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 보증금은 현재 시세와 감정가격을 고려할 때, 낙찰 후 매수인이 추가로 부담해야 하는 실질적인 매수 비용을 높이는 요인이 될 것입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 서초구 서초동의 우수한 학군 및 생활 편의 시설 인접

* 건축 연한: 2020년 사용 승인으로 비교적 신축 건물

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득 가능

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 약 429,000,000원으로 추정됩니다.

여기에 대항력 있는 임차인의 보증금 388,500,000원이 매수인에게 인수된다는 점을 고려하면, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총 금액은 "입찰가 + 인수 보증금"이 됩니다.

따라서, 총 실질 매수 희망 가치를 시장가인 약 429,000,000원으로 설정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 예상 시장가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 429,000,000원 - 388,500,000원

예상 입찰가 = 40,500,000원

본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 제외하고 시장 가격에 맞춰 총 지출을 고려한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 개인의 자금 계획, 추가적인 법적 검토 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.