나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103052 [1] 서울특별시 강남구 논현동 222-30 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '지하철 9호선 언주역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일 2021.10.12.)

외벽 : 외장 석재 마감 등
창고 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

논현동 222-30 :도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103052 (1)

소재지

서울특별시 강남구 논현동 222-30, 2층 204호

용도

다세대주택 (집합건물)

감정가

581,000,000원

토지면적

19. 71㎡ (약 5.96평)

토지지분

19. 708㎡ (약 5.96평)

건물면적

28. 64㎡ (약 8.66평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

김OO (등기부상 경매채권자는 김지원)

특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며, 지하철 9호선 언주역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 9호선 언주역을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

* 건물구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호이며, 2021년 10월 12일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 마감으로 되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 조건

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 3월 24일까지, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정된 점은 참고해야 할 사항입니다. (건축물대장상 용도는 공동주택으로 확인됨)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

본건에는 임차인 김지원 씨가 거주 중이며, 보증금 565,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 1월 7일이며, 확정일자는 2022년 5월 16일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 16일이며, 대항력이 있습니다.

* 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 서울특별시강동구의 압류입니다. 이후 2025년 6월 16일에 김지원 씨의 강제경매(본건)가 개시되었습니다. 소유권보존등기는 2021년 10월 19일에 이루어졌으며, 이후 공유자전원지분전부이전 등기가 있었습니다.

* 인수되는 권리

제공된 정보 상 "인수 보증금 합계"는 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다. 다만, 임차인 김지원 씨는 대항력이 있으며, 본건 경매의 채권자이기도 하므로 배당 결과에 따라 실제 점유 관계는 변동될 수 있습니다.

* 기타 권리사항

본건은 공동담보 물건으로, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 기재되어 있지 않아 해당 물건에 실제 지상권이 설정되어 소멸되지 않는 권리로 남을 가능성은 낮아 보입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 논현동 148-8 소재 건물(2015년 준공, 18.25㎡)은 395,000,000원에 거래되었습니다. (약 2164만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래된 논현동 172-2 소재 건물(2016년 준공, 18.15㎡)은 500,000,000원에 거래되었습니다. (약 2755만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래된 논현동 190-2 소재 건물(2015년 준공, 27.81㎡)은 370,000,000원에 거래되었습니다. (약 1330만원/㎡)

본건(28.64㎡)의 감정가는 581,000,000원입니다. 이는 거래 사례 중 작은 면적의 최고가(500,000,000원)와 유사한 수준으로, 면적을 고려할 때 시장가 하단에 위치하는 것으로 보입니다. 특히, 2021년 준공된 신축 건물임을 감안하면, 최근 거래 사례(특히 18.15㎡가 5억원에 거래된 사례)를 볼 때 시세보다 감정가가 낮게 책정된 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

지하철 9호선 언주역이 인접해 있어 강남 업무지구 및 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 논현동 일대에는 다양한 상업시설, 식당, 병원 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 주거 환경

주변이 일반 주택지대로 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 신축 건물이라는 점은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인

임차인 김지원 씨는 대항력이 있으며, 보증금이 565,000,000원으로 감정가(581,000,000원)와 유사한 높은 금액입니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 배당 절차 및 임차인의 실제 명도 시점을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

"토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)" 지정은 향후 해당 부지에서의 아파트 신축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 현재 본건은 다세대주택으로 사용 중이며, 이에 대한 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보

공동담보로 제공되었다는 사실은 채무의 규모가 크거나, 다른 담보물과의 연관성을 시사하므로, 관련 채권 채무 관계를 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 다세대주택으로, 서울 강남구 논현동 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 581,000,000원으로 책정되었으나, 최근 인근 유사 면적 거래 사례를 볼 때 시장가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로, 권리 관계는 명확한 편입니다. 신축 건물이라는 점과 강남구라는 입지를 고려할 때 향후 시세 상승 가능성이 충분합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮고 하자 발생 가능성이 적습니다.

* 강남구 역세권 입지: 지하철 9호선 언주역 인근으로 교통 편의성이 우수하며, 강남의 높은 부동산 가치를 누릴 수 있습니다.

* 상대적으로 저평가된 감정가: 최근 시장 거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 강남구 내 신축 소형 주거시설에 대한 꾸준한 수요를 고려할 때, 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 581,000,000원입니다. 최근 유사 면적 거래 사례의 최고가는 18.15㎡에 500,000,000원(약 2755만원/㎡)으로, 본건(28.64㎡)에 동일한 단가 적용 시 약 787,600,000원의 시세가 추정됩니다. 임차인의 보증금(565,000,000원)이 인수되지 않는다는 점과 신축 건물임을 고려하여, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

시세 분석 및 경매 물건의 특성, 대항력 있는 임차인 관련 배당 절차 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 630,000,000원에서 680,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

초기 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 철저한 권리 분석 및 배당 관련 정보 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.