나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103057 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1525-25 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘봉천역(지하철2호선)’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""봉천역(지하철2호선)""등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사 지대의 자체 평탄화한 정방형 토지로서 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 동북측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2020.12.15)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 일반건축물대장상

지1층: 다중주택(4개호)
1층: 사무소(2개호)->실제현황 4개호
2층: 다중주택(4개호)
3층: 다중주택(4개호)
4층: 다중주택(1개호, 공동취사실, 화장실)->실제현황 2개호
옥탑1층: 다락(연면적 제외)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

1층은 2종근린생활시설(사무소)로서 건축물현황도면상 2개호로 표기되어 있으나, 실제 4개호(201호~204호)로 구분되어 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
4층은 건축물현황도면상 다중주택 1개호, 공동취사실, 화장실로 표기되어 있으나, 실제현황은 2개호로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103057 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1525-25

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,975,542,600원

* 토지면적: 133.20㎡ (약 40.29평)

* 건물면적: 334.40㎡ (약 101.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 박OO

* 건물 사용승인일: 2020년 12월 15일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘봉천역(지하철2호선)’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지형상: 완경사 지대의 자체 평탄화한 정방형 토지입니다.

* 도로: 동북측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2024.09.10.~2029.09.09.)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 신림새마을금고 근저당권 (2020.03.31. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (등기부상 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 주요 등기사항 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 근저당권, 주택임차권, 강제경매개시결정 등기 등은 모두 말소 예정입니다.

* 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

* 임차인 현황 (총 19명):

* 모든 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 배당을 통해 우선 변제될 가능성이 높으나, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 현재 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 낙찰자가 임차인에게 직접 변제할 의무가 없음을 시사합니다.)

* 임차인 권 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-19, 확정 2021-03-24

* 임차인 권 : 보증금 120,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2023-02-14, 확정 2023-01-26

* 임차인 권 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-03, 확정 2023-02-03

* 임차인 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-27

* 임차인 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-20, 확정 2023-02-22

* 임차인 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-02-08, 확정 2021-01-19

* 임차인 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2023-02-13, 확정 2023-01-27

* 임차인 배 : 보증금 79,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-31, 확정 2021-03-08

* 임차인 배 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-05-13, 확정 -

* 임차인 변 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-31, 확정 2022-05-02

* 임차인 신 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-31, 확정 2022-05-02

* 임차인 안 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-26, 확정 2021-02-03

* 임차인 이 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-15, 확정 2021-04-12

* 임차인 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-02

* 임차인 장 : 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-08-14, 확정 2023-08-14

* 임차인 정 : 보증금 40,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-01-21, 확정 2025-01-21

* 임차인 조 : 보증금 10,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2024-08-26, 확정 2024-08-27

* 임차인 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 470,000원, 전입 2021-09-13, 확정 2022-05-27

4. 상권분석

* 주위 상권: 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 수익성: 다가구주택 및 일부 근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다. 다만, 1층과 4층의 내부 이용 현황 차이(위반건축물 가능성)는 향후 수익성에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

* 교통: 서울 지하철 2호선 봉천역을 이용한 강남, 시청 등 주요 도심 접근성이 우수합니다. 다양한 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 봉천역 주변 상업지역과 인접하여 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (단, 교육환경보호구역 지정으로 인한 일부 제한사항 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부 상 차이: 1층(사무소)이 실제 4개호로, 4층이 실제 2개호로 이용 중인 것으로 조사되어, 위반건축물 해당 여부에 대한 관할 구청 확인 및 시정 조치가 필요할 수 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 토지 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 거래 절차 상 추가적인 확인 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 배당 결과에 따라 미배당금 발생 시 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 연면적 및 감정가: 건물 연면적 대비 감정가가 비교적 높은 편일 수 있으므로, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 실질 가치 평가가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천역 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 다가구주택으로, 역세권 입지와 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 건축물대장과의 현황 차이로 인한 위반건축물 가능성, 토지거래허가구역 지정, 그리고 다수의 임차인 존재는 명도 및 거래 과정에서 주의가 필요한 부분입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저히 분석한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 즉시 활용 가능한 상태입니다.

* 주거 및 상업 혼합 활용: 다가구 주택으로 활용되며 1층은 근린생활시설로도 이용 가능하여 임대 수익 다변화가 가능합니다.

* 잠재적 가치: 봉천동 일대 개발 가능성과 더불어 향후 시세 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 1,975,542,600원입니다.

* 실제 입찰가는 본 물건의 현장 조사, 권리 분석, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 특히, 위반건축물 가능성, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 분석 후, 투자자의 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.