나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103148 [1] 서울특별시 서초구 양재동 7-45 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 '신분당선 양재역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 (3호선, 신분당선) 양재역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2002-09-16)

외벽 : 모르타르위 페인팅 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방설비, 소화전 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

본건에 공부상 등재되지 아니한 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 개략적으로 면적사정하여 그 가액을 감정평가명세표에 표기하였으니 경매 진행시 참고 바람.
(후첨 '건물이용상태' 및 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103148 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 7-45 4층401호 (신축 주소: 서울특별시 서초구 강남대로30길 73-11)

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,060,650,000원

* 토지면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

* 토지지분: 43.32㎡ (약 13.10평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 107.84㎡ (약 32.62평)

* 건물지분: 107.84㎡ (약 32.62평)

* 건물 제시외면적: 10.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 변

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 위반건축물

* 주의사항: 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 위반건축물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 '신분당선 양재역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선, 신분당선 양재역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 03월 20일 신한은행의 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 소유권 관련 등기(갑1, 갑2, 갑17, 갑20)가 존재합니다.

* 말소기준권리(을7) 이후 접수된 다수의 근저당권, 저당권설정, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기들이 존재합니다.

* 등기부상 해당 물건에 설정된 채권총액은 1,370,373,313원입니다.

* 최종적으로 2026년 06월 11일자 에프에스비2512유동화전문 명의의 임의경매(갑39)가 말소기준권리 이후에 등기되었습니다.

* 매각으로 인하여 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상으로 파악되므로, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 주소: 서울특별시 서초구 양재동 7-45, 4층 401호

* 신축 주소: 서울특별시 서초구 강남대로30길 73-11 (양재동)

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물

* 사용승인일: 2002년 09월 16일

* 면적:

* 토지: 43.32㎡ (약 13.10평)

* 건물 (전용면적): 107.84㎡ (약 32.62평)

* 건물 (분양면적): 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

* 내부 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 지하주차장이 구비되어 있습니다. (주차 가능 대수에 대한 정보는 명시되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 물건 정보에 위반건축물로 명시되어 있어, 원상복구 비용이나 이행강제금이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 개략적인 면적 사정 후 감정평가명세표에 반영되었습니다. 경매 진행 시 낙찰자가 인수하거나 별도 처리해야 할 수 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 유사한 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하거나, 채권이 유동화된 물건으로 복잡한 권리관계가 형성될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 서초구 양재동, 지하철 양재역을 도보로 이용 가능한 초역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교통 환경과 함께 지속적인 주거 수요가 있는 지역에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 10억 6065만원으로 책정되었으며, 2002년 준공되어 건물 노후도가 일부 존재합니다. 또한, 위반건축물 및 공부상 등재되지 않은 제시외 건물이 있다는 점은 추가적인 관리 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 등기부상 다수의 채권 및 채무 관계가 확인되나, 2015년 3월 20일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 염두에 두고 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 양재역을 중심으로 편리한 교통망을 이용할 수 있는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 안정적인 주거 선호 지역: 서초구 양재동은 높은 주거 선호도를 유지하는 지역으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 건축물 대비 토지 지분: 아파트 건물 면적 대비 토지 지분이 확보되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태, 내부 시설, 위반건축물 및 제시외 건물의 현황 파악이 필수적입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세 비교, 공시지가, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 특히 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 제시외 건물 처리 비용, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 인수 위험 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 하되 상기 언급된 잠재적 리스크 요인들을 상쇄할 만한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.