나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103117 [1] 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 산재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 각종 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 다세대주택으로 지하 1층, 지상 3층이며 철근콘크리트구조, 평지붕/경사지붕으로 2021.05.07 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트몰탈위 석재등 붙임 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건 모두 주거용 다세대주택으로 복층구조임. 일련번호"1" : 지층- 침실2, 화장실2, 1층-침실1, 거실 및 주방, 화장실(복층-지하1층 및 1층) 일련번호"2" : 1층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 2층-침실2, 화장실2등(복층-1층 및 2층) 일련번호"3" : 2층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 3층-침실2, 화장실2등(복층-2층 및 3층)

설비내역

급수위생설비, 난방시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 폭약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54- 236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103117 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 813,000,000 원

토지면적: 80.49㎡ (약 24.35평)

건물면적: 82.67㎡ (약 25.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 상세정보

구조: 지하 1층, 지상 3층의 철근콘크리트구조 (2021년 5월 7일 사용승인)

외벽: 시멘트 몰탈 위 석재 등 붙임

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임

창호: 샷시 창호

이용 상태: 주거용 다세대주택 (복층 구조)

- 일련번호 '1' (본건으로 추정): 지층 - 침실 2, 화장실 2 / 1층 - 침실 1, 거실 및 주방, 화장실 (지하 1층 및 1층 복층)

- 일련번호 '2' (추정): 1층 - 침실, 거실 및 주방, 화장실 등 / 2층 - 침실 2, 화장실 2 등 (1층 및 2층 복층)

- 일련번호 '3' (추정): 2층 - 침실, 거실 및 주방, 화장실 등 / 3층 - 침실 2, 화장실 2 등 (2층 및 3층 복층)

설비 내역: 급배수 위생설비, 난방시설 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 사다리형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)

1.5. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 종로구 구기동에 소재하며, '세검정초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 각종 노선 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

세검정초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역으로 생활 편의 시설 또한 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 6월 2일자 근저당권(을3, 엠씨아이대부주식회사, 2,304,000,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

- 소유권 보존 (2021.05.18, 김희동)

- 근저당권 (2021.06.02, 엠씨아이대부주식회사, 2,304,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권부 채권근질권 설정 (2024.11.07, 느티나무제삼차유한회사, 2,304,000,000원) - 말소

- 근저당권 (2023.09.22, 연수세무서장, 361,000,000원) - 말소

- 주택임차권 공동담보목록 (2025.11.21, 김건재, 50,000,000원) - 말소 (사업일자: 2023.12.01, 확정일자: 2023.12.01)

- 압류 (2024.01.26, 동작세무서장) - 말소

- 압류 (2024.03.20, 연수세무서장) - 말소

- 압류 (2024.11.22, 종로구) - 말소

- 압류 (2025.03.26, 부천시) - 말소

- 임의경매개시결정 (2025.06.12, 엠씨아이대부, 1,928,238,103원) - 말소

총 등기부채권액은 약 2,715,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자 (사업일자): 2023-12-01

확정일자: 2023-12-01

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 요약

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 종로구 구기동의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 산재하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 신축 건물(2021년 준공)이라는 점이 특징적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 세검정초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적이며, 추가적인 조사가 필요합니다.

5.3. 자연환경

구기동 지역은 북한산 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역적 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 자연경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2024.09.10~2029.09.09) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정은 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 유사한 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 종로구 구기동의 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 813,000,000원으로, 주변의 신축 공급이 많지 않다는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계는 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 공동담보라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 신축 건물 (2021년 준공)

* 서울 종로구의 선호 입지 (구기동)

* 쾌적한 자연환경 (북한산 인접)

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 부동산 경매 시장에서의 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 2021년에 신축된 다세대주택으로, 감정가는 813,000,000원입니다. 주변 유사 신축 물건의 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁을 고려하여 감정가 대비 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 731,700,000원 ~ 772,350,000원

최종 예상 입찰가: 750,000,000원 (7억 5천만원)

*참고: 이는 현 시세 및 시장 상황을 바탕으로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 물건의 최종 상태, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 JSON 데이터의 저가 거래 사례는 본건 신축 건물과는 시기 및 상태 차이가 커서 가치 판단에 직접적인 참고가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.