나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103089 [1] 서울특별시 관악구 신림동 598-37 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 404호로서
외벽: 외장타일 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형)임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 토지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남서측으로 로폭 4미터 내외, 남동측으로 로폭 3미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 신림동 598-37: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

2) 신림동 598-38: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

3) 신림동 598-302: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 598-37번지 4층 404호에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

건물 전용면적은 37.04㎡ (약 11.20평)입니다.

토지 면적은 30.02㎡ (약 9.09평)이며, 건물 토지 지분 면적은 30.017㎡ (약 9.09평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 316,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 권리관계

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 권리분석 섹션에서 상세히 다룹니다.

1.3. 기타사항

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

건축물대장과의 차이는 없습니다.

임대 내역은 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상황은 지적도상 남서측으로 로폭 4미터 내외, 남동측으로 로폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(맹혜영)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 27일

확정일자: 2022년 5월 27일

배당신고일자: 2023년 11월 22일

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 따르면 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 을구 3번 근저당권(유한회사심스대부, 2022-10-21 접수, 90,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑구의 소유권 관련 등기 등)는 매각으로 소멸되지 않는 경우가 있으며, 을구의 근저당권, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 수 있습니다.

단, 을구 4번 주택임차권(맹혜영)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 해당 보증금은 325,000,000원입니다.

4. 상권분석 및 시세

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대/연립주택의 거래 사례가 있습니다.

2015년 건축된 29.56㎡ 규모의 '드림하우스'(신림동 561-1)는 2026년 7월 6일 32,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 108만원/㎡ 수준입니다.

본 건은 2016년 준공된 37.04㎡ 규모의 도시형생활주택으로, 크기와 건축 연도를 고려할 때 '드림하우스'의 시세와 유사한 수준으로 평가될 수 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 316,000,000원이며, 이는 37.04㎡ 면적 대비 약 8,531,317원/㎡에 해당합니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가(약 108만원/㎡)와 비교했을 때, 감정가가 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 맹혜영 씨의 보증금 325,000,000원입니다. 이 금액은 본 건의 감정가(316,000,000원)보다 높습니다. 따라서 경매 낙찰가가 감정가를 약간 상회하더라도 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못할 가능성이 높으며, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

- 감정가와 주변 시세 간의 괴리: 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 경우, 유찰 가능성이 있으며, 이는 장기적인 매각 지연으로 이어질 수 있습니다.

- 교육환경보호구역: 최종 확인이 필요한 사항으로, 해당 교육청을 통해 정확한 정화구역 범위를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신림동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(325,000,000원)이 감정가(316,000,000원)보다 높아, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 상황입니다. 이는 낙찰 후 상당한 자금 부담을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 감정가가 실제 시장 시세와 비교하여 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 도시형생활주택: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후도가 낮습니다.

- 역세권 인접 가능성: 신림동 지역은 교통 요지로, 향후 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. (다만, 본건과 직접적인 역세권 정보는 제공되지 않았습니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 325,000,000원입니다. 감정가 316,000,000원으로는 임차인의 보증금 전액을 충당할 수 없으므로, 낙찰자는 최소한 임차인의 보증금 이상으로 입찰가를 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 자료(2015년식 29.56㎡가 32,000만원)를 바탕으로 추정 시, 본 건(37.04㎡)의 적정 시장 가치는 약 4억원 내외로 추정될 수 있습니다.

하지만, 낙찰 시 인수해야 하는 보증금이 325,000,000원이므로, 이를 고려하면 최소 입찰가는 325,000,000원 이상이 될 것입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 임차인 보증금 수준인 325,000,000원에서 시작하여, 향후 시세 변동 및 본 건의 정확한 시장 가치를 고려하여 340,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 높은 금액일 수 있으나, 임차인 인수 부담을 완전히 해소하기 위한 전략적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.