나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12583 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 318 나동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12583 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 318 나동 2층203호 (신주소: 서울특별시 성북구 보국문로17길 18-3)

용도: 연립주택

감정가: 1억 3,100만원

토지면적: 37.06㎡ (약 11.21평)

토지지분: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 60.18㎡ (약 18.20평)

건물지분: 30.09㎡ (약 9.10평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고 (1회에 한하여 허용)

주의사항: 지분매각이므로 매각 후 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고가 1회에 한해 허용됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 인근 대중교통 이용이 가능하며, 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 서울정릉초등학교, 국민대학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 존재하므로 실제 점유 여부 및 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2011-11-29 국민은행 근저당 (을6)

* 현재 등기부상 을구의 근저당권(국민은행)보다 후순위인 가압류 및 강제경매 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 103,294,237원

* 종합: 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸시키고 해당 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 연립주택 및 다세대 주택은 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 한은빌라나동 (1986년 준공, 38.76㎡): 1억 1,800만원 (약 1,005.9만원/평)

* 삼성홈타운 (2004년 준공, 53.22㎡): 1억 4,000만원 (약 869.4만원/평)

* 건일테크빌 (2002년 준공, 55.68㎡): 2억 3,400만원 (약 1,389.1만원/평)

* 본 물건은 1990년 준공된 연립주택으로, 전용면적 60.18㎡ (약 18.2평)입니다.

* 건일테크빌과 같이 유사한 연립주택의 가격 수준을 고려할 때, 본 물건의 감정가 1억 3,100만원 (약 720만원/평)은 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 지분매각 및 경매 고유의 할인율이 반영된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 서울 북부 지역의 안정된 주거 지역에 위치하여 주거 생활에 편리합니다.

* 교통 및 편의: 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 다양한 상업 및 편의 시설이 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육: 초등학교 및 대학교가 인근에 위치하여 가족 단위 거주자에게 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 전체 공유지분에 대한 권리만 취득하게 됩니다. 향후 건물 또는 토지의 효율적인 이용을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 상황에서 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다.

* 부동산강제경매 및 중복사건: 채권자의 강제경매로 진행되며, 중복 사건이 존재하여 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 존재: 비록 대항력은 없으나, 전입 신고된 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 연립주택 지분 경매 건으로, 권리관계가 비교적 명확하고 말소기준권리 이하 채무는 모두 소멸될 예정입니다. 또한, 최근 인근 유사 물건 시세를 고려할 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 그러나 지분매각이라는 특성상 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요하며, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 잠재적 리스크를 반드시 인지해야 합니다. 이러한 리스크를 감안한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 접근성: 성북구라는 입지적 장점을 가지며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 정릉동은 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 합리적 감정가: 인근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 지분매각의 리스크를 감수한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소유권 이전 용이 (권리 분석상): 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 3,100만원입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 물건의 평당 가격이 869만원에서 1,389만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 평당 약 720만원 수준으로, 주변 시세보다 낮은 편입니다.

이는 지분매각이라는 특성과 중복사건, 공유자 우선매수 등의 잠재적 리스크를 고려한 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

지분매각으로 인한 불확실성과 리스크를 감안하고, 공유자 우선매수 가능성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 3,100만원에서 1억 4,500만원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.