나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2469 [1] 경상남도 의령군 부림면 경산리 산174 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2469 [1] 경상남도 의령군 부림면 경산리 산174 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2469
• 주소: 경상남도 의령군 부림면 경산리 산174
• 감정가: 49,834,500원
• 최저가: 12,503,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

마산지원 경매3계 2024타경2469 | 소재지: 경상남도 의령군 부림면 경산리 산174 | 감정가: 49,834,500원 | 최저가: 12,503,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 마산지원 2024타경2469 (1)입니다.

소재지는 경상남도 의령군 부림면 경산리 산174에 위치한 임야입니다.

감정가는 49,834,500원이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지매각이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 삼OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 현황

토지면적은 33,223.00㎡ (약 10,050.56평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡입니다.

본건은 부정형의 급경사지이며, 현황 자연림 상태로 이용 중입니다. 지적도상 맹지입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 의령군 부림면 경산리 소재 '동산공원묘원' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 순수 산림지대로 형성되어 있어, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 대중교통 이용 또한 어려워 제반 교통사정은 매우 불편합니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 접근로 확보가 필요합니다.

2.3. 토지이용계획

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지 등의 규제를 받고 있어, 주거 및 상업 시설 개발에는 상당한 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지 전체(33,223.00㎡, 지분율 100%)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

특이사항으로는 '분묘기지권'이 존재할 가능성이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리상의 위험이 될 수 있습니다.

3.2. 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 채무자 김OO 소유의 토지가 채권자 삼OOOOOOOO의 채권을 회수하기 위해 진행되는 사건입니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (비상업적 용도)

본건은 순수 산림지대 내 임야로, 상업 활동이 가능한 기반 시설은 전무합니다.

토지이용계획상 농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어, 상업용 개발은 사실상 불가능하며, 임업 또는 공익적 용도로의 활용만 고려해야 합니다.

4.2. 생활정보 및 주변 시설

주변에 생활 편의 시설 및 인프라는 갖추어져 있지 않아 생활정보는 미흡합니다.

주변 환경으로는 '동산공원묘원'이 인근에 위치하고 있습니다. 이는 혐오시설로 분류될 수 있으며, 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 및 지상물 관련

육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 분묘기지권은 성립 시 낙찰자가 인수하게 되어 토지 이용 및 처분에 제약을 가져올 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

지상에 자연생 입목이 소재하나, 이는 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

5.2. 개발 및 이용 제한

지적도상 맹지라는 점은 개발 행위를 원천적으로 어렵게 만듭니다. 별도의 도로 개설 없이는 건축이 불가능합니다.

농림지역 및 임업용산지로의 지정은 토지의 용도 변경 및 개발 가능성을 극히 제한합니다.

5.3. 경계 확인 문제

명확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 반드시 지적측량이 필요합니다. 임야 특성상 경계 침범이나 인접 토지와의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대면적의 임야를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회이나, '맹지', '급경사지', '농림지역/임업용산지', '분묘기지권' 등 개발을 저해하는 다수의 제약 요소를 안고 있습니다.

투자 전 현장 확인을 통해 분묘 소재 여부를 면밀히 확인하고, 도로 확보 가능성 및 개발 제한 규제를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

대형 면적 확보: 10,050평이 넘는 대면적의 임야를 확보할 수 있습니다.

장기적 투자: 단기적인 개발 이익보다는 장기적인 산림 경영, 보전 임지, 혹은 미래의 토지 이용 규제 완화를 기대하는 초장기 투자 관점에서 접근해야 합니다.

임업용 활용: 임업용산지로서 산림 경영 계획을 수립하여 관리할 목적이 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

7. 컨설팅 결론

분묘기지권 성립 여부 확인 및 맹지 탈출을 위한 인접 토지 사용 협의가 본 물건 투자 성공의 핵심입니다. 명확한 리스크 대비책 없이 고가 입찰은 지양해야 합니다. 보수적인 접근과 철저한 현장 실사가 필수적입니다.

법원 정보

마산지원 경매3계