나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103294 [2] 경상남도 함안군 군북면 장지리 1366-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103294 [2] 경상남도 함안군 군북면 장지리 1366-3 답 경매

• 사건번호: 2024타경103294
• 주소: 경상남도 함안군 군북면 장지리 1366-3
• 감정가: 771,170,900원
• 최저가: 252,698,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 답

마산지원 경매3계 2024타경103294 | 소재지: 경상남도 함안군 군북면 장지리 1366-3 | 감정가: 771,170,900원 | 최저가: 252,698,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경103294 (2)

소재지: 경상남도 함안군 군북면 장지리 1366-3

용도: 답 (농지)

감정가: 771,170,900원

토지면적: 6926.90㎡ (약 2095.42평)

건물 제시외면적: 4943.50㎡ (약 1495.40평)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 관정 매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 함OOOOOO

1.2. 매각의 특이사항

본 물건은 농지 취득 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 재매각 물건입니다.

특히, 불법 형질변경(콘크리트 포장 등) 부분이 존재하여, 군북면의 사실조회 회신에 따라 '콘크리트 포장 제거 등 불법 형질변경 부분 농지로 원상복구 후'에 농취증 신청이 가능할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 함안군 군북면 장지리 소재 장명동마을회관 남서측에 위치하고 있습니다. 주위는 경지정리가 잘 된 농지가 밀집되어 있는 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재는 버섯재배사 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태 및 토지이용계획

북측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한700m)으로 지정되어 있습니다. 농업진흥구역 내 농지이므로 농업 관련 용도 외 타 용도로의 개발이나 전용은 엄격히 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 범위

본 물건은 토지(답) 매각 건이며, 지상에 소재하는 제시외 건물 및 관정(깊이 100m) 일체가 매각에 포함됩니다.

제시외 건물은 버섯재배사 9개 동(총 4,320㎡), 관리사(447㎡), 직원 숙소 2개 동(119.5㎡), 저온창고 2개 동(56㎡) 등 총 15식으로, 약 4943.50㎡ (약 1495.40평)에 달하는 대규모 시설입니다. 버섯재배사 내부의 균상대, 공조설비, 바닥레일설비, 전기설비 등도 포함하여 감정평가되었습니다.

3.2. 특수 권리 및 조건

농지취득자격증명: 필수 제출 조건입니다. 낙찰자는 원상복구 등의 조건을 이행한 후 농취증 발급을 신청해야 합니다.

3.3. 권리 관계

부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 소멸되거나 인수되는 권리가 있을 수 있으나, 기본적인 경매 구조상 매각 물건 명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다. (본 보고서는 제공된 정보 내에서 권리분석을 진행하였습니다.)

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 이용 현황 상세

본 토지는 농림지역 내 대규모 버섯재배단지로 이용되고 있습니다. 버섯 재배에 필요한 대형 하우스 9개 동과 관리동, 숙소, 저온창고 등 완벽한 부대시설을 갖추고 있어 즉시 영농이 가능한 상태입니다. 토지가 버섯재배사 건부지로 이용됨에 따라 토지 감정가에 영향이 미쳤음이 감정평가서에 명시되어 있습니다.

4.2. 상권

경지정리 농지가 밀집된 지역으로, 상업 시설이나 생활 편의시설을 기대하기는 어렵습니다. 순수하게 농업 생산을 위한 입지입니다.

5. 생활 정보

지역적으로 경지정리가 잘 된 농촌 마을 주변에 위치해 있어 조용하고 쾌적한 농업 환경을 제공합니다. 다만, 인근에 상업 시설이 적어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용하여 군북면 소재지 등으로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 원상복구 및 농취증 발급 불확실성

가장 큰 리스크는 '불법 형질변경 부분 원상복구' 의무입니다. 원상복구의 범위, 소요되는 비용 및 시간, 그리고 최종적으로 농취증 발급 승인 여부가 불확실하며, 이는 낙찰자의 책임입니다. 발급이 불가능할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.2. 높은 초기 투자 비용

감정가 자체가 높고, 기존 버섯재배 시설을 활용하더라도 시설 유지보수 및 원상복구 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 환경 리스크

군북면 장지리 일대에 쓰레기 소각장 또는 화력발전소 설치에 대한 지역 주민의 민원(우려)이 있었던 점은 장기적인 지역 가치 판단 시 환경적인 잠재 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업진흥구역 내 '답'으로서, 약 2,095평의 넓은 토지 위에 약 1,495평 규모의 대형 버섯재배 시설이 일괄 매각되는 건입니다. 대규모 농업 시설 투자를 고려하는 영농인에게는 매력적일 수 있으나, 농지취득자격증명 및 불법 형질변경에 따른 원상복구 의무 이행이 필수적이므로, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높습니다. 투자 전 반드시 관할 관청을 통해 농취증 발급 요건 및 원상복구 범위에 대해 명확하게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 영농 시설 일괄 취득

총 4943.50㎡ (약 1495.40평) 규모의 버섯재배사, 관리사, 숙소, 저온창고 등 완비된 대규모 영농 시설이 토지와 함께 매각에 포함되어 즉시 농업 경영을 시작할 수 있는 기반이 마련됩니다.

8.2. 농업진흥구역 내 농지

농업진흥구역 내에 위치하여 순수 농업 목적의 장기적인 토지 이용에 적합하며, 개발 압력으로부터 비교적 자유롭습니다.

8.3. 재매각 물건

재매각 물건이라는 특성상, 유찰 횟수와 가격 변동 폭을 확인하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계