나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103249 [1] 경상남도 의령군 정곡면 가현리 380 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103249 [1] 경상남도 의령군 정곡면 가현리 380 전 경매

• 사건번호: 2024타경103249
• 주소: 경상남도 의령군 정곡면 가현리 380
• 감정가: 23,204,700원
• 최저가: 5,822,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

마산지원 경매3계 2024타경103249 | 소재지: 경상남도 의령군 정곡면 가현리 380 | 감정가: 23,204,700원 | 최저가: 5,822,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건개요 및 물건정보

사건번호는 마산지원 2024타경103249 (1)이며, 경상남도 의령군 정곡면 가현리 380번지에 위치한 '전(밭)'에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

총 토지면적은 1121.00제곱미터 (약 339.14평)이며, 이 중 일부 지분(56050 지분)이 매각 대상입니다.

감정가는 23,204,700원이며, 토지 지상에 건물이 없어 건물 면적은 0.00제곱미터입니다.

소유자 및 채무자는 조OO, 채권자는 근OOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 의령군 정곡면 가현리 소재 가현문화 복지회관 북측 인근에 위치합니다. 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 입지 조건을 가집니다.

교통 상황은 대체적인 대중교통 사정이 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 상태는 현재 휴경지 상태이며, 일부 지상에 분묘가 소재합니다. 또한 토지의 일부는 현황 '도로'로 이용되고 있는 것으로 사료되나, 정확한 경계는 지적 측량을 통해 확인이 필요합니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 북측으로 현황 세로(좁은 길)가 소재하여 실제 진입은 가능한 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 '토지일부지분매각'이 핵심이며, 다음과 같은 주요 권리 및 절차적 특이사항이 있습니다.

첫째, 지분 매각 물건이므로 공유자에게 '공유자우선매수권'이 1회에 한하여 부여됩니다. 공유자 우선 매수가 이루어질 경우 최고가 매수신고인의 입찰은 무효가 됩니다.

둘째, 용도가 '전(밭)'인 농지이므로 매수인은 잔금 납부 기한까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

셋째, 토지 일부 지상에 분묘가 소재하며, '분묘기지권' 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 감정가 역시 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 평가되었습니다. 매수인은 분묘의 법정 권리(분묘기지권) 성립 여부를 파악하고, 성립 시에는 소유자와 협의하거나 철거/이장을 위한 추가 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

넷째, '재매각' 사건으로, 이전 절차에서 어떤 사유로 다시 경매에 나오게 되었는지 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 정곡면 가현리는 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 영농 활동에 중점을 둔 지역입니다. 따라서 인근에 대규모 상권이 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 면 소재지나 인근 읍내를 이용해야 합니다.

다만, 가현문화 복지회관이 인근에 있어 지역 주민들의 소규모 문화 및 복지 활동을 위한 거점 시설은 가까이에 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 농촌 지역 특성상 오래된 가건물이나 노후화된 농가 주택 등으로 인해 일부 지역에서는 주민들이 환경 개선의 필요성을 제기하는 경우가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

최고의 입찰 전략을 위해서는 다음의 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

첫째, 지분 매각의 리스크입니다. 낙찰 후 공유 관계 해소(지분 매입 또는 공유물 분할 청구 소송)를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 농지취득자격증명 발급 리스크입니다. 농지법상 주말농장 목적이 아닌 이상 영농 의사가 필요하며, 증명서 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

셋째, 분묘기지권 리스크입니다. 분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘가 차지하는 토지 부분은 배타적인 사용이 불가능하며, 철거를 위해서는 별도의 법적 절차 및 비용이 수반됩니다. 이로 인해 토지 가치 및 이용에 제약이 생길 수 있습니다.

넷째, 맹지/도로 리스크입니다. 지적도상 맹지이므로 건축 행위가 제한될 수 있으며, 현황 도로 이용 부분에 대한 소유권 및 사용 권한 확인을 위해 지적 측량과 추가 법률 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 '전'으로서, 토지 전체 면적은 약 339평으로 비교적 넓은 편입니다. 다만, 지분 매각, 농취증 요구, 분묘기지권 문제, 맹지 성격 등의 여러 법적/이용상의 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 물건입니다.

감정가 자체가 이러한 리스크를 반영하여 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 일반 실수요자보다는 토지 지분 처리 및 법적 분쟁 해결에 대한 전문적인 지식과 여유 자본을 가진 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크 대비 수익을 극대화하기 위해서는 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역에 위치하여 향후 개발이나 용도 변경에 대한 상대적인 유연성이 있습니다.

저가 매수 기회:

분묘기지권, 지분 매각, 맹지 등 복합적인 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 최저 매각 가격이 매우 낮아질 수 있어 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

장기적 관점의 투자:

공유 지분 정리(공유물 분할 소송 등을 통한) 및 분묘 문제 해결을 통해 온전한 소유권을 확보하면 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 지분 매각 물건의 특성상 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지의 경매를 유도하여 시세차익을 노리는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계