나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104518 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대평리 60 답 경매
매각기일: 2026-01-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104518 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대평리 60 답 경매
- 사건번호: 2024타경104518
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대평리 60
- 감정가: 78,435,000원
- 최저가: 19,678,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 답
마산지원 경매3계 2024타경104518 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대평리 60 | 감정가: 78,435,000원 | 최저가: 19,678,000원 | 용도: 답
1. 물건 보고서
1.1. 사건 및 물건 개요
사건번호: 마산지원 2024타경104518 (1)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대평리 60
용도: 답 (농경지, 휴경지)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매 (채무자 박OO, 소유자 박OO, 채권자 경OOO)
감정가: 78,435,000원
토지면적: 747.00㎡ (약 226.00평)
건물면적: 0.00㎡
특이사항: 농지취득자격증명 필요 (재매각 물건)
본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대평리에 위치한 토지(답)에 대한 부동산 임의경매 사건으로, 토지면적은 747.00㎡ (약 226.00평)입니다. 현재 농경지(휴경지) 상태이며, 감정가는 78,435,000원입니다.
1.2. 감정평가서 요약
- 위치 및 주위환경
- 창원시 마산합포구 진북면 대평리 소재의 농경지대로, 주변은 농가주택, 농경지(답, 전), 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.
- 본 건은 답(논)이며, 현재 휴경지(경작하지 않고 묵혀둔 땅) 상태인 것으로 파악됩니다.
- 교통상황
- 본 건 소재지까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있는 외곽 농촌지역의 특성을 가집니다. 인근 지방도를 통해 마산 시내 등으로의 이동이 가능합니다.
- 형태 및 이용상태
- 부정형 또는 세장형의 토지이며, 현재 '답(논)'으로 이용되고 있으나, 보고일 현재는 '휴경지' 상태입니다. 농작업 및 경작에 적합한 형태를 가졌을 것으로 추정됩니다.
- 인접 도로상태
- 구체적인 도로 폭은 현장 확인이 필요하나, 인접한 농로나 소형 도로를 통해 접근이 가능한 것으로 보입니다.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 토지이용계획확인서 상의 용도지역 등은 현장조사 및 추가 확인이 필요하지만, 특이사항으로 '토지의 일부가 접도구역에 저촉'되는 것으로 평가되었으므로, 해당 구역 내에서는 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.
- 제시목록 외의 물건 및 공부와의 차이
- 제시목록 외의 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보이며, 매각대상은 토지 전부에 해당합니다.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 특별한 임대 관계는 없는 것으로 파악됩니다.
- **주의사항:** 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 본 건은 재매각 물건이므로, 입찰 전 자금 계획 및 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 입지 조건 (최고의 입지: 등 사용하지 마)
본 토지는 창원시 마산합포구 진북면 내에서도 농촌지역에 위치하여, 주거 환경보다는 영농 환경에 적합한 입지입니다. 지목이 '답'으로 농사를 짓거나 농지 전용을 통한 개발을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 농지로서의 기본적인 가치와 주변 농로 접근성은 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.
2.2. 상권 분석 및 생활 정보
- 상권 분석
- 농경지이므로 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다.
- 생활 편의시설은 진북면 소재지 또는 인접한 진동면 소재지를 이용해야 하는 원거리 생활권입니다.
- 생활 정보
- 기본적인 농촌 생활 인프라를 갖추고 있으며, 공공기관이나 병원, 대형마트 등은 차량을 이용하여 마산 시내까지 이동해야 합니다.
- 주변 시설 (혐오시설 포함)
- 창원시 마산합포구 진북면/진동면 일대에는 과거부터 창원시의 폐기물 처리시설(예: 진동 쓰레기 소각장, 덕동 매립장) 등이 언급된 지역이므로, 해당 시설과의 정확한 거리 및 영향 여부를 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 이러한 환경 시설은 주변 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
3. 권리 분석
3.1. 권리 관계
- 경매구분: 부동산 임의경매 (채권자 경OOO)
- 소유자 및 채무자: 박OO (동일인)
- 매각대상: 토지매각
- 토지 지분율: 74700/74700 (단독 소유, 전체 면적 매각)
- 건물: 없음 (건물면적 0.00㎡)
3.2. 낙찰 후 인수사항
- 등기부등본상 권리 분석은 별도 제공된 정보가 없어 정확한 판단이 어렵지만, **토지매각**이며 건물은 없는 상태이므로, 대항력 있는 임차인 등의 권리는 발생할 여지가 낮아 보입니다.
- **주의사항:** 농지취득자격증명 제출은 필수적인 매각 조건입니다. 미제출 시 보증금(재매각 물건의 경우 통상적으로 20% 적용)이 몰수되므로, 농지법상 자격 요건 충족 여부를 사전에 철저히 확인하고 입찰해야 합니다.
3.3. 잠재적 리스크
- **농취증 미제출 리스크:** 가장 큰 리스크로, 재매각 물건이므로 보증금 몰수 위험이 높습니다.
- **접도구역 저촉:** 토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 있어, 해당 부분은 개발 행위(건축 등)에 제한이 따를 수 있습니다. 토지 활용도가 감소할 수 있으므로, 해당 저촉 면적 및 위치를 도면으로 확인해야 합니다.
- **혐오시설 영향:** 인근에 폐기물 처리 시설 등이 있다면, 토지의 미래 가치 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.
- **휴경지 상태:** 현재 이용상태가 휴경지이므로, 낙찰 후 경작을 재개하려면 토지 정리 및 기반 시설 점검에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.
4. 종합 의견 및 투자 포인트
4.1. 종합 의견
본 물건은 지목이 '답'인 농경지(휴경지)로, 농지취득자격증명을 필수로 요하는 농업 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다. 주변 환경은 전형적인 농촌이며, 토지의 일부가 접도구역에 저촉되는 제한이 있습니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하고, 특히 농취증 발급 가능 여부와 접도구역으로 인한 활용 제한을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.
4.2. 투자 포인트
- **농업용 토지 확보:** 농업 경영을 목적으로 하거나 장기적으로 농지연금 등을 고려하는 실수요자에게 적합한 면적(약 226평)과 용도의 토지입니다.
- **토지 가치:** 건물 없이 토지만 매각하는 건으로, 순수한 토지 가치에 집중할 수 있습니다.
- **재매각:** 재매각 물건은 유찰 횟수와 관계없이 보증금이 높아져 입찰 경쟁이 다소 완화될 수 있는 장점이 있습니다.
- **가격 경쟁력:** 시세 대비 낙찰가율을 잘 조정한다면 낮은 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
마산지원 경매3계