나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104761 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 56-1 임야 경매
매각기일: 2026-01-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104761 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 56-1 임야 경매
- 사건번호: 2024타경104761
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 56-1
- 감정가: 457,161,000원
- 최저가: 114,692,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 임야
마산지원 경매3계 2024타경104761 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 56-1 | 감정가: 457,161,000원 | 최저가: 114,692,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요 및 특이사항 분석
1.1. 기본 정보
사건번호: 마산지원 2024타경104761 (1)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 56-1 외 (일괄매각)
용도: 임야 외 (목록별 과수원, 구거, 자연림 등 현황 상 혼재)
토지면적: 4,379.00㎡ (약 1,324.60평)
감정가: 457,161,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각 (일괄매각, 지상 입목 포함 평가)
1.2. 주요 특징 및 현황 요약
본건은 복잡한 토지 현황 및 권리 관계를 가지는 일괄매각 물건입니다.
토지 면적은 총 4,379.00㎡(약 1,324.60평)으로 규모가 큰 편입니다.
공부상 '임야'가 다수이나, 현황은 '과수원(휴경지)', '구거', '자연림' 등 다양하게 이용되고 있습니다.
목록1은 농지취득자격증명(농취증)이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
목록9에는 육안으로 확인되는 분묘 3기가 소재하며, 목록6 지상에도 분묘 2기가 소재합니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나, 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인해 제한받는 가격입니다.
재매각 물건이므로, 입찰보증금이 상향될 가능성이 있습니다. (제시된 정보에는 보증금 비율이 없으나, 재매각 시 유의해야 합니다.)
정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.
2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주위환경
대상 물건은 크게 두 지역에 나뉘어 소재합니다. 기호(1, 4, 5, 9)는 창원시 마산합포구 덕동동 소재 '날개마을' 서측 인근 해안 주변 농경지대입니다. 기호(2, 3, 6-8)은 현동 소재 '현동초등학교' 남서측 인근 농경지 및 임야 등이 혼재된 지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
2.2. 교통 및 도로 상황
대상 물건 인근까지 농기계 및 차량 출입은 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
도로 접근성은 개별 필지별로 차이가 큽니다.
일부 필지(목록1, 5)는 지적도상 도로와 접하나 직접적인 출입은 어려우며, 일부 필지(목록2, 3)는 맹지이나 경관녹지를 경유하는 도로가 개설되어 있습니다.
다수의 필지(목록4, 7-9)는 지적도상 맹지이거나 좁은 도로만 개설되어 있어 접근성이 낮습니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한사항 (잠재적 리스크와 중복)
토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역(GB)이 다수 포함되어 있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다.
일부 필지는 공익용산지, 보전산지, 가축사육제한구역, 학교 환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등에 중복 지정되어 있어, 개별 용도에 맞는 개발행위가 매우 까다로울 수 있습니다.
목록4는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구)에 포함되어 있어 상대적으로 개발 가능성이 높으나, 현황은 '구거'입니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 및 채권 정보
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 고OOOOO / 고OO
채권자: 진OOO
채무 관계에 의한 임의경매로, 매각으로 인해 등기부 상의 권리는 대부분 소멸될 것으로 보입니다.
3.2. 특이사항 및 주의사항
분묘기지권: 목록6(2기), 목록9(3기) 포함 총 5기의 분묘가 확인되며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 매수인이 분묘의 사용권을 주장하는 사람에게 토지 사용료를 청구할 수 없을 수도 있고, 이장도 강제할 수 없어 투자 가치에 큰 영향을 미칩니다.
농지취득자격증명(농취증): 목록1 (과수원) 취득 시 반드시 필요합니다. 농취증 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.
재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자의 보증금 몰수 사례가 있었거나 유찰 후 재진행되는 경우입니다. 입찰보증금이 20% 등으로 상향될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.
4. 상권 및 생활정보 분석
4.1. 상권 분석
대상 물건 주변은 해안 주변 농경지대, 임야, 신도시형 주거지역(현동 일부)이 혼재된 곳으로, 상업적 상권은 미약하거나 형성되지 않은 것으로 판단됩니다.
주변에 학교(현동초등학교, 고등학교(설립예정))가 있으나, 개발제한구역 등 제약으로 인해 상업시설이 대규모로 들어서기 어렵습니다.
4.2. 생활정보 및 혐오시설 유무
생활정보: 현동초등학교 인근에 위치하며, 현동 지역은 주거 선호도가 높은 신도시형 주거지역으로 발전 중입니다. 도로 확장 및 공원 정비 등 생활밀착형 사업이 진행 중인 것으로 보아 기본적인 생활 인프라는 확충될 것으로 예상됩니다.
혐오시설 유무: 소재지 인근인 덕동동에 창원시 **덕동생활폐기물매립장**이 위치하고 있습니다. 또한, 마산합포구 진동면에는 **마산자원회수시설(소각장)**이 운영 중입니다. 이처럼 물건지 인근은 혐오시설이 집적된 지역과 지리적으로 인접해 있어, 소유 및 개발 시 이로 인한 영향을 검토해야 합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 법적/행정적 리스크
농취증 발급 불허: 목록1에 대해 농취증이 발급되지 않을 경우, 입찰보증금 전액이 몰수됩니다. 사전에 해당 지자체에 확인이 필수입니다.
개발 제한: 개발제한구역, 공익/보전산지, 각종 제한구역(가축, 학교보호구역) 등으로 인해 토지의 활용 가능성이 현저히 낮습니다. 건축, 형질 변경, 용도 변경 시 다수의 행정 절차가 필요하며 불허가될 가능성이 높습니다.
5.2. 현황적 리스크
분묘기지권: 분묘 5기(확인된 것만)에 대한 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 가치가 하락하고 지상권 부담이 발생합니다. 최저가가 제한받는 가격임을 고려하여 분묘 처리 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.
지적 불일치: "정확한 경계확인을 위한 측량 요함" 문구와 공부상 용도와 현황 용도 차이(임야->구거 등)는 향후 경계 분쟁이나 원상복구 명령 등의 리스크를 내포합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 비교적 큰 면적의 토지 일괄 매각 물건으로, 감정가가 4.5억 원대로 책정되었습니다.
하지만, 농지취득자격증명 필요, 다수의 분묘 소재, 복잡한 토지이용계획(개발제한구역, 산지) 및 현황(맹지 다수, 현황 불일치) 등으로 인해 취득 후 관리가 매우 까다로운 '특수 물건'입니다.
인근에 대형 혐오시설(폐기물매립장, 소각장)이 존재하는 점도 단기적인 개발 가치 상승에 부정적인 요인입니다.
단순 시세차익을 노린 단기 투자보다는, 오랜 시간 동안 개발제한구역 해제 및 용도 완화를 기대하며 인근 지역의 장기적인 발전 가능성에 베팅하는 관점의 '장기적 전략 투자'가 적합합니다.
6.2. 투자 포인트
분묘기지권으로 인해 감정가 자체가 제한받았을 가능성이 높아, 성공적인 분묘 처리(이장 등)와 농취증 발급만 가능하다면 실수요자에게는 낮은 가격에 대면적 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.
일부 필지(목록4)가 지구단위계획구역(날개지구) 및 제1종일반주거지역에 포함되어 있어, 해당 필지를 중심으로 한 개발 계획 수립 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
현동지구는 주거지역으로 발전 가능성이 높은 곳이며, 장기적으로 개발제한구역 해제 등의 정책 변화가 있을 경우 큰 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
최종 입찰 전, 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치 및 상태, 현황 도로의 사용 가능 여부, 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
법원 정보
마산지원 경매3계