나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105061 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 1042-6 태산프라자 3층301호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리소재 태산프라자 3층 301호외 2개호로서 부근은 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건내 3층 301호외 2개호로서

외벽: 몰탈위페인팅, 화강석, 드라이비트등 마감.
내벽: 타일등 마감.
천정: 타일등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

기호 가: 목욕탕(태산사우나, 헬스)

기호 나,다: 벽체구분없이 일체로 헬스장(태산사우나, 헬스)으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있으며, (기호 가)은 목욕탕설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로2류, 남서측 및 남동측으로 소로1류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m-12m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭15m-20m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ① 본건(기호 나,다)는 외부복도를 통하여 출입가능하고, (기호 가)내부 계단을 통하여 출입가능한 구조인바, 참고하시기 바랍니다.

② 본건(기호 가)는 장기간 영업치 않는 상태인바, 목욕탕설비의 정상작동여부는 불분명 하므로 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신AMC(주)에서 관리하고 있는 것으로 조사됨. 목록1. 목욕탕으로 이용중이며, 기계설비(지하수, 보일러등)등 용도상 불가분관계에 있는 시설은 포함하여 평가함. 장기간 영업하지 않은 상태인 바, 목욕탕 설비의 정상작동여부는 불분명함. 관리사무소에 탐문한 바, 관리비 약 4,800만원(2024년08월분까지) 정도가 미납된 것으로 현황조사됨.
목록2.3. 벽체 구분없이 일체로 헬스장으로 이용중임. 외부복도를 통하여 출입 가능하고, 목록1.내부계단을 통하여 출입 가능한 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2024타경105061 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 1042-6 (신주소: 경상남도 창원시 마산회원구 중리상곡로 90), 태산프라자 3층 301호 외 2개호 (총 3개 호실)

1.3. 건물 용도

목욕시설 (태산사우나), 헬스장

1.4. 토지 면적

195. 88㎡ (약 59.25평)

1.5. 건물 면적

741. 94㎡ (약 224.46평)

1.6. 감정가

1,684,000,000원

1.7. 매각 구분

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이 사항

유동화 물건, 재매각 건.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리소재 태산프라자 3층 301호 외 2개호로서, 주변은 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

북서측으로 중로2류, 남서측 및 남동측으로 소로1류가 소재하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 소유권 이외의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 말소 기준 권리

2017년 8월 29일 하나은행 근저당권 (1,080,000,000원)입니다.

3.3. 총 등기부 채권액

1,549,105,133원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 조사되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 7층 건물로, 태산프라자 3층 301호(목욕탕), 4층 401호, 402호(헬스장)로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

본 건이 위치한 내서읍 중리는 아파트 단지와 주택가가 밀집되어 있어 일정 수준의 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다. 주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 유동인구가 있을 것으로 판단됩니다.

4.3. 업종 적합성

현재 목욕탕 및 헬스장으로 이용 중이나, 건물 자체는 제1, 2종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 위락시설, 판매시설 등으로 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통

주변 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 어떤 문제가 있었는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 장기 미영업 및 시설 노후

목욕탕 설비는 장기간 영업하지 않은 상태로, 정상 작동 여부가 불분명하며 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미납 관리비

약 4,800만원의 관리비가 미납되어 있으며, 이는 낙찰 시 인수될 가능성이 있습니다. (별도 확인 필요)

6.4. 통합 관리

약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신 AMC(주)에서 관리 중인 것으로 파악됩니다.

6.5. 출입 구조

3개 호실이 분리되어 있으며, 목록1(목욕탕)은 내부 계단, 목록2,3(헬스장)은 외부 복도를 통해 출입하는 구조로, 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

6.6. 주변 환경

주변 시설 검색 결과, 해당 물건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다. 다만, 광범위한 창원시 지역에서 폐기물 처리 시설이나 변전소, 송전탑 등의 시설이 언급되나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 상가 건물로, 현재 목욕탕과 헬스장으로 이용되었으나 장기간 영업이 중단된 상태입니다. 재매각 건이며, 상당액의 미납 관리비와 시설물 점검 및 수리 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 재매각 사유와 미납 관리비 인수 여부 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재매각으로 인한 가격 메리트

시장 상황 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 배후 수요

주변 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

8.3. 다용도 활용

목욕탕 및 헬스장 외에도 다양한 근린생활시설, 업무시설 등으로 용도 변경 또는 신규 업종 전환을 통한 가치 증대 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,684,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 미납 관리비(약 4,800만원) 인수 가능성 및 규모.

* 목욕탕 및 헬스장 설비의 수리 또는 교체 비용.

* 명도에 필요한 제반 비용.

* 향후 예상되는 수익성 및 시장 상황.

* 유사 물건의 최근 낙찰 사례 분석.

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.