나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104761 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 773-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104761 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 773-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경104761
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 773-3
• 감정가: 3,255,420,000원
• 최저가: 816,720,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

마산지원 경매3계 2024타경104761 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 773-3 | 감정가: 3,255,420,000원 | 최저가: 816,720,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경104761 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 773-3 외

용도: 임야 (현황 과수원, 구거, 자연림 혼재)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 고OOOOO / 고OO / 진OOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 3,255,420,000원

토지면적: 56,857.00㎡ (약 17,200.74평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 여러 필지로 구성된 대형 임야 및 농지입니다.

기호(1,4,5,9)는 창원시 마산합포구 덕동동 '날개마을' 서측 인근 해안 주변 농경지대에 소재합니다.

기호(2,3,6-8)는 현동 '현동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 농경지 및 임야가 혼재하는 지대입니다. 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 및 인근까지 농기계 및 차량 출입은 가능하나, 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

대부분의 토지는 완경사진 부정형의 토지입니다.

공부상 임야이나 현황 과수원(휴경지)으로 이용되는 필지가 다수이며, 자연림, 구거 등 다양한 형태로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지인 필지(기호4, 7-9)가 다수이며, 일부 필지는 도로에 접하나 가드레일 등으로 직접적인 출입이 어렵거나(기호1, 5), 경관녹지 또는 타 필지를 경유하여 도로가 개설되어 출입이 가능한 상태(기호2, 3, 6)입니다. 전반적으로 도로 접근성이 미흡합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 개발제한구역(그린벨트)이 다수 포함되어 개발 행위에 상당한 제한이 있습니다.

공익용산지 및 보전산지, 준보전산지 등 산지 관리법에 의한 제약이 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 축종에 따라 사육 제한이 있습니다.

일부 필지(기호2,3,6-8)는 현동지구 고등학교(설립예정) 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 교육 환경 보호에 관한 제약을 받습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 핵심 특이사항

농지취득자격증명(농취증): 목록 3, 6, 7은 현황 과수원(휴경지)으로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

분묘기지권: 목록 6(육안 확인 1~2기), 목록 9(육안 확인 3기), 목록 8(분묘 소재 불분명)에 분묘가 소재합니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 매수 후 분묘 이장에 대한 리스크와 협의가 필요합니다. 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 평가되었습니다.

재매각: 본 물건은 재매각 물건으로, 입찰보증금 등에 주의해야 합니다.

3.2. 매각 조건 및 유의사항

일괄매각: 전체 필지(9개 목록)가 일괄로 매각됩니다.

제시외 수목 매각포함: 지상에 자생하는 입목 등 수목은 토지에 포함하여 평가 및 매각됩니다.

정확한 경계확인을 위한 측량 요함: 토지 경계 확인을 위해 정밀 측량이 필요합니다.

공부와의 차이: 목록 2, 4 등 공부상 용도(임야)와 현황 용도(과수원, 구거)에 차이가 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 임야 및 농지로 구성되어 있어 상업용지로서의 가치는 낮습니다. 주로 장기적인 개발 가능성 또는 농업/산림 경영 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

현동초등학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 지정으로 인해 학교 주변 환경이 일정 수준 관리될 것으로 예상됩니다. 다만, 개발제한구역 등으로 인해 인근 대규모 주거지역 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

개발제한구역 및 보전/공익용 산지가 대부분을 차지하여 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 장기적인 투자 관점에서 접근해야 하며, 개발제한구역 해제 등의 정책 변화에 기대해야 합니다.

분묘기지권 성립 여부에 따라 매수자가 이장 비용 및 법적 분쟁 리스크를 부담할 수 있습니다. 최저매각가격에 이미 반영되었다고 하나, 최종 책임은 매수자에게 있습니다.

농취증 미제출 시 보증금 몰수 및 재매각 리스크가 있습니다.

5.2. 맹지 및 현황 리스크

다수의 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)가 포함되어 있어, 향후 개발 또는 이용 시 인근 토지 소유자와의 통행로 확보 협의가 필수적입니다.

5.3. 혐오/제한 시설

가축사육제한구역 및 학교 절대/상대보호구역이 다수 필지에 걸쳐 설정되어 있어, 특정 목적(축사, 유해시설 등)의 건축 및 이용에 제약이 있습니다.

지상에 육안으로 확인되는 분묘(1~3기 이상)가 소재하여, 혐오시설로 작용할 수 있으며 투자 가치에 영향을 미칩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구에 위치한 대규모 임야 및 농지(56,857.00㎡, 약 17,200.74평)를 일괄 매각하는 건입니다. 개발제한구역, 공익용산지, 학교보호구역 등 각종 규제가 중첩되어 단기 개발 및 이용은 매우 어렵습니다. 분묘기지권, 농취증 문제 등 권리상의 리스크도 존재하여, 해당 리스크를 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

대형 면적 일괄 매각: 총 1만 7천 평이 넘는 면적을 일괄로 취득할 수 있어, 장기적으로 지역 개발(개발제한구역 해제 등) 계획이 현실화될 경우 대규모 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

규제로 인한 저평가 가능성: 각종 규제(분묘, 개발제한구역, 농취증 등)로 인해 토지 가치가 저평가되어 있을 가능성이 높으며, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 경우 향후 리스크 해소 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

농지취득자격증명 및 분묘 관련 리스크를 관리할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 장기적 투자 물건입니다.

법원 정보

마산지원 경매3계