나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103787 [2] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 소재 서구보건소 북동측 인근에 위치하며
주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 보건소, 교회등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 동대신동역이
소재하는등 제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 7층 706, 707호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인트마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조로 추정 됨.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

공동현관기, 엘리베이터, 공동소화전, 화재경보 및 탐지설비, 급배수 및
위생설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지를 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(34-2번지 기준)
일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭12M-15M)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-02-25)(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(서구 토지정보과 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육 제한구역,
가축사육 제한구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2024타경103787 (2)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2, 대신에코팰리스 7층707호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 7층

건물 면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

토지 면적: 7.62㎡ (약 2.30평)

감정가: 220,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 엄OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 서구보건소 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 보건소, 교회 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 동대신동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12M-15M), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역, 가축사육 제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 22일 접수된 강제경매(갑8)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권(2023년 11월 6일 등기)이 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차 보증금은 230,000,000원입니다. 전입일자는 2021년 10월 12일, 확정일자는 2021년 10월 14일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄병호 (엄 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 12일

* 확정일자: 2021년 10월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자(엄OO)가 임차인(엄병호)인 것으로 보이며, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인에 해당합니다.

* 등기부 요약: 집합건물 등기부에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권(을3, 엄병호, 230,000,000원, 인수) 및 강제경매(갑8, 말소기준권리) 등이 등재되어 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 230,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 이용 현황: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 보건소, 교회 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 동대신동역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 상권 특징: 서구보건소 인근 지역으로, 관공서 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 마트 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 동대신동역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 엄병호 씨에게 지급되어야 할 보증금 230,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인/채권자 관계: 채권자인 엄OO과 임차인 엄병호가 동일인으로 추정되며, 이는 보증금 회수를 위한 강제경매 신청으로 이어졌을 가능성이 높습니다. 배당 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하면 인수 부담이 발생합니다.

* 지역 지구 규제: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 동대신동역 초역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주거용 오피스텔로 이용 중에 있으며, 주변에 공동주택, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

권리관계상 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 채권자이기도 하다는 점입니다. 이로 인해 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 인수 보증금 규모를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신동역(지하철 1호선)과의 탁월한 접근성으로 인한 높은 교통 편의성.

* 주거용 오피스텔 수요: 주변 주거 및 상업 복합 지역 특성상 꾸준한 주거용 오피스텔 수요 기대.

* 저가 매수 기회: 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 경우 시세차익 기대 가능 [cite:Search Result 2, 3, 4]. (단, 인수 보증금 규모에 따라 총 실투자금액이 높아질 수 있음).

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 엄병호 씨의 보증금이 230,000,000원으로, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분은, 경매 채권자가 임차인과 동일인이므로 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 법원의 판단일 수 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수해야 한다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

따라서, 실제 매수인의 총 부담액은 '낙찰가' + '인수될 보증금'이 됩니다. 만약 낙찰가가 감정가 수준으로 결정되고 보증금 전액을 인수해야 한다면, 총 부담액은 220,000,000원 + 230,000,000원 = 450,000,000원에 달하게 되어 시세보다 높을 수 있습니다.

최근 실거래가 및 시세 정보 분석 결과(2019년 실거래가 2억 3,500만원, 2026년 예정된 경매 물건 감정가 3억 1400만원/1억 7300만원 등), 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 대략 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 추정됩니다 [cite:Search Result 2, 3, 4, 5].

- 보수적 접근 (인수 보증금 2.3억 원 인수 시):

총 부담액이 시세(최저 2.3억 원)를 넘지 않도록 고려해야 합니다. 따라서, 낙찰가는 인수 보증금을 제외하면 사실상 0원 혹은 마이너스(-) 금액이 되어야 합니다. 이는 현실적으로 어려운 상황입니다. 다만, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있다면 인수 부담은 줄어들 수 있습니다.

- 실질적 고려:

엄병호 씨가 채권자로서 보증금을 배당받을 가능성이 높다는 점을 감안하더라도, 낙찰 후 인수되는 보증금의 리스크는 존재합니다. 따라서, 입찰가는 보증금 인수 가능성을 최소화하는 방향으로 설정해야 합니다.

현재 시점에서는 정확한 배당 예측 및 실제 인수 금액 확정이 어렵기 때문에, 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하여 매수인의 인수 부담이 없다면, 감정가(2.2억 원)의 80~90% 수준인 1억 7,600만원 ~ 1억 9,800만원 선을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 인수 리스크를 고려하여, 1,000만원 ~ 5,000만원 사이의 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려하며, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 자료를 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가 및 법원 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 권리 분석 및 배당 예측은 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.