나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103787 [2] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 7층707호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103787 [2] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 7층707호 업무시설 경매

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부산서부지원 경매7계 2024타경103787 | 소재지: 부산광역시 서구 부용로 33, 7층707호 (서대신동1가,대신에코팰리스) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 36,975,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103787 (2)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 7층707호

용도: 업무시설 (실제 이용은 주거용 오피스텔)

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

건물 면적(전용): 51.46㎡ (약 15.57평)

토지 면적(대지권): 7.62㎡ (약 2.31평)

2. 권리 분석

2.1. 경매 진행 현황

본 건은 채권자 엄OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

매각 대상 부동산의 소유자와 채무자는 서OO으로 동일합니다.

2.2. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

다만, 본 건은 업무시설(오피스텔)로 공부에 등재되어 있으나, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중인 것이 주의사항으로 명시되어 있습니다.

주거용으로 사용되는 경우, 임차인이 주택임대차보호법의 적용을 받을 가능성이 높으므로, 입찰 전 점유자 현황 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장조사와 권리 분석이 필수입니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본 건은 부산지하철 1호선 동대신동역이 인근에 소재하며, 시내버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 '역세권' 입지를 갖추고 있습니다.

차량 접근성도 양호하여 제반 교통 사정은 비교적 편리한 것으로 평가됩니다.

3.2. 주변 환경 및 상권 분석

주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 보건소, 교회 등으로 형성된 주거 및 상업이 혼재된 도심지역입니다.

(34-2번지 기준) 토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 중로3류(폭12M-15M)에 접합하고 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)으로 지정되어 있어 상업적 이용 가치가 높습니다.

주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여있어 생활 편의성이 우수합니다.

3.3. 혐오시설 정보

주변 시설을 확인한 결과, 본 건 인근에서 두드러진 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 학교가 인근에 위치함을 알 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 용도상의 리스크

공부상 용도는 '업무시설'이나, 실제 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것이 가장 큰 주의사항입니다.

업무시설로 등재된 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 비주거용에 부과되는 재산세, 종합부동산세 등의 세금이 부과될 수 있으며, 주택 수 산입에 따른 양도소득세 중과 문제가 발생할 수 있습니다. (매수 후 실거주 또는 임대 계획에 따라 세금 관계를 반드시 확인해야 합니다.)

4.2. 건물 노후도 및 설비

2018년에 준공된 18층 건물 내 7층에 위치하며, 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

공동현관기, 엘리베이터, 화재경보 및 탐지설비, 난방 설비 등 기본적인 설비는 양호하게 갖추고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 부산지하철 1호선 동대신동역 역세권에 위치하여 교통 환경이 매우 우수하며, 일반상업지역에 위치한 주거용 오피스텔로서 투자 및 실거주 수요가 모두 높은 입지입니다.

감정가 2억 2천만 원을 기준으로 주변 실거래가를 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 동대신동역 및 시내버스 정류장이 인접한 역세권으로 임대수요가 높습니다.

2. 실거주 및 임대수요: 전용면적 51.46㎡ (약 15.57평)으로 1~2인 가구의 주거용 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 상업지역의 가치: 일반상업지역에 위치하여 향후 주변 개발 및 가치 상승 가능성이 존재합니다.

5.3. 추가 분석 필요 사항

임대 관계 '미상'이므로, 예상 낙찰가와 명도 비용을 고려하여 미확인 임차인의 존재 가능성 및 명도 리스크에 대비해야 합니다.

업무시설과 주거용 오피스텔 간의 용도 차이에 따른 취득세, 보유세 등 세제상의 불이익 여부를 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계