나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112843 [1] 경상남도 양산시 주남동 925-51 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 "울주와지일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 자연림 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

현황 도로 및 도로예정지인 일련번호 5 토지를 통한 대상물건 및 대상물건 인근까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2 : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호 3,4 : 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 토지임야 상태임.
일련번호 5 : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 노폭 약 6미터 내외의 비포장 도로임.
일련번호 6 : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 건축허가 득하여 조성 중인 토지임.
일련번호 7 : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 대부분 건축허가 득하여 조성중인 토지임.
일련번호 8 : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호 9,10 : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림(일부 절토) 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1,3,8-10 : 지적도상 맹지임.
일련번호 2 : 남동측에 노폭 약 6미터 내외의 현황 비포장도(일련번호 5 토지)와 접함.
일련번호 4 : 남서측에 노폭 약 6미터 내외의 현황 비포장도로와 접함.
일련번호 5 : 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로임.
일련번호 6,7 : 북동측에 노폭 약 6미터 내외의 현황 비포장도로(일련번호 5 토지)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-4,6-10 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

일련번호 6 토지 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너박스 2동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 수목 포함.
2. 목측으로 확인이 곤란한 미확인 분묘가 있을 수 있음.
3. 목록5는 현황 인접토지의 진입을 위한 도로 및 도로예정지로 이용 중임.
4. 목록6 지상에 이동이 용이한 제시외 컨테이너 2동이 소재하나, 이 사건 매각에서 제외함.
5. 목록6 전체, 목록7 대부분, 목록8 일부는 건축허가(허가번호 : 2013-도시건설과-신축허가-150)를 득하여 조성 중인 토지인 바, 감정평가서 기재 내용 이외의 건축허가 내용은 양산시청 웅상출장소 관할부서에 문의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경112843 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제축산업협동조합 (추정)

매각대상: 토지매각

총 부채액 (등기부채권 총액): 1,222,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 주남동 925-51

용도: 임야

토지면적: 20,981.00㎡ (약 6,347평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 1,806,799,000원

1.3. 주요 특징

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

1.4. 주의사항 및 특수물건정보

* 일괄매각, 제시외 수목 포함.

* 목측으로 확인이 곤란한 미확인 분묘가 있을 수 있음.

* 목록5는 현황 인접토지의 진입을 위한 도로 및 도로예정지로 이용 중임.

* 목록6 지상에 이동이 용이한 제시외 컨테이너 2동이 소재하나, 이 사건 매각에서 제외함.

* 목록6 전체, 목록7 대부분, 목록8 일부는 건축허가(허가번호 : 2013-도시건설과-신축허가-150)를 득하여 조성 중인 토지임. 건축허가 내용은 양산시청 웅상출장소 관할부서에 문의 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 "울주와지일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 자연림 등이 혼재한 지역임. 양산시 주남동은 산업단지와 자연녹지 지역이 혼재된 지역적 특성을 보이며, 인근에 공업지역이 분포하고 있음.

2.2. 교통 상황

현황 도로 및 도로예정지인 일련번호 5 토지를 통한 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 지형 및 이용 상태

* 일련번호 1, 2: 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

* 일련번호 3, 4: 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 임야 상태임.

* 일련번호 5: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 노폭 약 6미터 내외의 비포장 도로임. (인접 토지 진입로로 이용 중)

* 일련번호 6: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 건축허가 득하여 조성 중인 토지임.

* 일련번호 7: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 대부분 건축허가 득하여 조성 중인 토지임.

* 일련번호 8: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림 상태임.

* 일련번호 9, 10: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림(일부 절토) 상태임.

2.4. 도로 상태

* 일련번호 1, 3, 8-10: 지적도상 맹지임.

* 일련번호 2: 남동측에 노폭 약 6미터 내외의 현황 비포장도로(일련번호 5 토지)와 접함.

* 일련번호 4: 남서측에 노폭 약 6미터 내외의 현황 비포장도로와 접함.

* 일련번호 5: 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로임.

* 일련번호 6, 7: 북동측에 노폭 약 6미터 내외의 현황 비포장도로(일련번호 5 토지)와 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호 1-4, 6-10: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

* 일련번호 5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전 (접수일: 2018-07-09): 허동호

* 소유권 이전 (접수일: 2023-05-31): 주식회사 아진 (임의경매로 인한 매각)

* 근저당 (접수일: 2023-05-31, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 금액: 1,222,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정 (접수일: 2023-05-31, 권리자: 거제축산업협동조합) - 말소

* 압류 (접수일: 2024-01-16, 권리자: 거제시) - 말소

* 임의경매 (접수일: 2024-07-29, 권리자: 거제축산업협동조합, 금액: 955,758,239원) - 울산지방법원 2024타경112843 개시결정

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있으므로, 별도로 인수해야 할 지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 개발 현황

대상 물건 북서측 인근에 "울주와지일반산업단지"가 위치하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 고용 창출을 목적으로 조성된 산업단지입니다. 양산시 주남동 일대는 자연녹지지역과 더불어 공장, 산업시설 등이 분포하며, 일부 지역은 신축 공장 등이 건설되는 등 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 목록 6, 7, 8 일부는 건축 허가를 득하여 개발이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

인근 산업단지 조성 및 개발 현황을 고려할 때, 물건 소재지의 향후 산업 활동 및 관련 인프라 확충에 따른 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 또한, 건축 허가를 득한 토지가 포함되어 있어 개발 사업 추진 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

양산시 주남동은 대도시(울산, 부산)와 인접하여 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 물건지의 직접적인 주변 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하며, 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

5.2. 주변 관광지

물건지 인근으로는 천성산, 영축산 등 명산과 대운산 자연휴양림, 배내골 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 대상 물건은 "분묘기지권"이 있다는 특이사항이 있으며, 토지 제시외 면적에 확인이 곤란한 미확인 분묘가 있을 수 있습니다.

* 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘가 설치된 토지의 사용, 수익, 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 경매 참여 전 분묘기지권 성립 여부를 반드시 확인하고, 연고가 없는 무연고 분묘의 경우 법적 절차(공고, 화장, 봉안 등)에 따른 처리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

* 일부 필지(1, 3, 8-10)가 지적도상 맹지에 해당합니다.

* 현황 도로(목록 5)를 통해 진입이 가능하나, 비포장 도로인 점과 일부 필지의 맹지라는 점은 차량 접근 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 건축 허가 및 개발 진행

* 목록 6, 7, 8 일부는 건축 허가를 득하여 조성 중인 토지이므로, 건축 관련 법규 및 양산시청의 추가적인 허가 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 설계 변경, 추가 비용 발생 등의 위험을 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

* 본 물건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 해당 물건의 낙찰 및 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 주남동에 위치한 임야로, 감정가는 약 18억원, 토지 면적은 약 6,347평에 달합니다. 인근 산업단지와 개발 중인 토지를 포함하고 있어 잠재적 가치가 있으나, '분묘기지권' 존재 및 일부 필지의 '맹지'라는 점, 그리고 건축 허가 진행 중인 토지의 불확실성 등은 반드시 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 분묘기지권은 토지의 사용, 수익, 처분 전반에 걸쳐 상당한 제약을 야기할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 20,981㎡(약 6,347평)의 넓은 임야로, 대규모 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 건축 허가를 득하여 조성 중인 토지가 포함되어 있어 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 울주와지일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동 지원 또는 관련 시설 부지로서의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,806,799,000원이며, 등기부채권 총액은 1,222,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 감정가와 채무 총액, 그리고 물건의 특수 사항(분묘기지권, 맹지 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 분묘기지권 해결 비용, 진입로 확보 및 건축 허가 관련 제반 비용을 충분히 고려한 후, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

명확한 분묘기지권 문제 해결 방안과 건축 관련 인허가 절차를 면밀히 분석하여, 투자 위험 대비 수익률을 극대화할 수 있는 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.