나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111154 [1] 울산광역시 중구 성안동 574-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 성안동 백양초등학교 북서측 인근에 소재하며 남측은 구획정리된 시가지
이며 북측은 개발제한구역으로 농경지, 산지 등이며 일부 주택 등 건물이 산재함.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 경사지로 일부 도로, 일부 전, 일부 선하지, 일부 경사지 등.

인접 도로상태

남측으로 왕복2차로에 접하며 북측 폭 3-4미터 정도의 농로가 본건내부도로와 연결되어 있으
며 연결부분은 방치되어 폭 1-2미터 정도임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.

2. 구분지상권설정 2017년12월12일
목 적 전기공작물(송전선등)의 건설과 소유
범위 토지의 북쪽 송전선이 통과하는495㎡의 지표면의 상공18미터에서 48미터까지의 공중공간
존속기간 송전선로가 존속하는기간까지
지상권자 한국전력공사

3. 지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하며, 육안으로 확인하지 못한 분묘
등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

4. 본건은 위치가 특정되지 않은 공유토지의 지분평가로 전체를 기준으로 지분비율에 의해
평가하였습니다.

물건 비고

1. 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음.
2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
3. 육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.
4. 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량 필요.
5. 본건 토지의 일부 공중공간에 구분지상권이 성립함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경111154 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 물건 소재지 및 면적

* 소재지: 울산광역시 중구 성안동 574-2

* 용도: 답

* 총 토지 면적: 1068.00㎡ (약 323.09평)

* 매각 토지 면적: 71.24㎡ (약 21.55평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

* 감정가: 9,683,200원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 울산광역시 중구 성안동 백양초등학교 북서측 인근에 소재합니다.

* 남측은 구획정리된 시가지이며, 북측은 개발제한구역으로 농경지, 산지 등이며 일부 주택 등이 산재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

* 부정형의 경사지이며, 일부는 도로, 일부는 전, 일부는 선하지, 일부는 경사지 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 남측으로 왕복 2차로에 접하며, 북측으로는 폭 3-4미터 정도의 농로가 본건과 연결되어 있습니다. 연결 부분은 방치되어 폭 1-2미터 정도입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 자연녹지지역

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 개발제한구역

* 장애물제한표면구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 07월 08일 접수된 신한카드주식회사 강제경매개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 구분지상권설정등기 (2017년 12월 12일)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 구분지상권 설정 목적: 전기공작물(송전선 등)의 건설과 소유

* 범위: 토지의 북쪽 송전선이 통과하는 495㎡의 지표면 상공 18미터에서 48미터까지의 공중 공간

* 존속기간: 송전선로가 존속하는 기간까지

* 지상권자: 한국전력공사

3.3. 기타 권리사항

* 토지 등기부 요약 상 최초 소유권이전(1980-05-13) 및 소유권 일부 이전(1990-09-22) 기록이 있습니다.

* 토지 등기부 요약 상 2024년 07월 08일 접수된 2번 이종해 지분 강제경매개시결정은 말소기준권리로 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 물건지 인근은 개발제한구역 및 농경지, 산지, 일부 주택이 산재한 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 밀집될 가능성이 높습니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용이 편리한 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 인근에 백양초등학교가 소재하여 교육 환경은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 백양초등학교가 소재하여 교육 시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 성안동 행정복지센터와 주민자치센터가 인근에 위치해 있습니다.

* 9988성안요양원 등 요양 시설이 인근에 소재합니다.

* 태화강 국가정원이 약 15km 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 송전선이 통과하는 공중 공간 사용에 제약이 따릅니다. 이는 토지의 활용 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 일부 지분만을 매각하므로, 전체 토지의 소유자들과의 관계 및 토지 사용에 대한 협의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 답(논)이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘 기지권: 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 경계 확인 필요: 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 절차 진행 및 보증금 미납 시의 불이익(이후 매각 절차에서 우선매수권 행사 불가)을 유의해야 합니다.

* 재매각: 과거에 매각이 진행되었으나 완료되지 않아 재매각으로 진행되는 건입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수해야 할 임차인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 중구 성안동 574-2 토지는 자연녹지지역에 속하며, 백양초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 차량 및 대중교통 이용이 가능하여 무난합니다.

그러나 본건은 토지 일부 지분만 매각 대상이며, 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어 토지 활용에 상당한 제약이 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불확실성 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 및 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 권리관계가 복잡하고 토지 활용에 제약이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발제한구역 인근의 녹지지역 토지로서 향후 도시 확장 및 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 개발제한구역 해제 및 관련 도시계획 변경 여부 확인 필요)

* 인근에 백양초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려하는 경우 긍정적으로 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,683,200원입니다. 매각 물건이 토지 일부 지분이며, 한국전력공사의 구분지상권 인수, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리관계 분석 심화, 현장 조사를 통한 분묘 존재 여부 및 경계 확인, 지역 부동산 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.