나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111154 [1] 울산광역시 중구 성안동 574-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111154 [1] 울산광역시 중구 성안동 574-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경111154
• 주소: 울산광역시 중구 성안동 574-2
• 감정가: 9,683,200원
• 최저가: 2,325,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

울산지방법원 경매2계 2024타경111154 | 소재지: 울산광역시 중구 성안동 574-2 | 감정가: 9,683,200원 | 최저가: 2,325,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경111154 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경111154 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 574-2

용도: 답 (논)

감정가: 9,683,200원

토지면적: 1068.00㎡ (약 323.07평)

토지 지분율: 7123.5599999999995 (이는 실제 지분율을 나타내지 않는 것으로 보이며, 상세 내용은 권리 분석 시 확인 필요)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 농지(답)로, 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. 감정가는 약 968만원이며, 토지 면적은 1068㎡ (약 323평)입니다. 건물은 존재하지 않으며, 토지만 매각 대상인 점을 유의해야 합니다.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성안동 백양초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 남측으로는 구획정리된 시가지가 형성되어 있으며, 북측으로는 개발제한구역으로 농경지와 산지, 일부 주택이 산재해 있습니다. 백양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있으며, 성안동 일대는 농촌의 자연환경과 전원 풍경을 감상할 수 있는 곳으로 알려져 있습니다.

1.4. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 남측으로는 왕복 2차로 도로에 접해 있으며, 북측으로는 폭 3-4미터 정도의 농로가 본건 내부 도로와 연결되어 있습니다. 다만, 해당 농로 연결 부분은 방치되어 폭이 1-2미터 정도로 좁아져 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항 및 특이사항은 다음과 같습니다.

- 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

- 공유자우선매수신고: 공유자우선매수 신고가 있었으나, 매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

- 분묘기지권: 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 대한 재확인이 필요합니다.

- 구분지상권: 토지의 북쪽 송전선이 통과하는 495㎡의 공중공간에 한국전력공사 명의의 구분지상권이 설정되어 있습니다 (2017년 12월 12일 설정, 목적: 전기공작물 건설 및 소유, 존속기간: 송전선로 존속 기간까지).

- 재매각: 본건은 재매각으로 진행됩니다.

- 임대관계: 임대관계는 미상입니다.

1.7. 상권분석

현재 대상 토지는 농경지(답)로 이용되고 있으며, 주변에 주택 및 개발제한구역으로 지정된 산지 등이 산재해 있습니다. 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 백양초등학교가 소재하고 있으나, 이는 교육 시설이지 상권 활성화에 직접적인 영향을 주는 요소로 보기는 어렵습니다. 울산광역시 중구 성안동 일대는 전반적으로 자연 녹지 지역과 개발 제한 구역이 혼재된 지역으로, 상권 활성화보다는 전원적인 환경을 갖춘 지역으로 분석됩니다.

1.8. 생활정보

인근에 백양초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 점은 자녀가 있는 세대에게 긍정적일 수 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치해 있으나, 상세한 노선 및 배차 간격은 확인이 필요합니다. 대형마트, 병원, 백화점 등 주요 생활 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보이며, 이는 울산 도심 방향으로 이동해야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 준비가 반드시 필요합니다.

- 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 향후 이용 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.

- 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않은 분묘가 토지 내에 존재할 경우, 분묘기지권이 성립하여 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인 및 재확인이 필요합니다.

- 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 해당 공중 공간의 이용이 제한됩니다.

- 경계 확인: 토지의 경계가 불분명할 수 있으며, 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다.

- 개발제한구역: 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 등 토지 이용에 관한 행위 제한이 따릅니다.

1.10. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 농지(답)의 일부 지분 경매 물건입니다. 백양초등학교 인근에 위치하며 전원적인 환경을 갖추고 있으나, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 지분 매각, 분묘기지권, 구분지상권, 농지취득자격증명 필요 등 권리 및 이용에 있어 복합적인 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 농업 경영 또는 장기적인 토지 활용 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있으나, 꼼꼼한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

- 개발 가능성: 향후 개발제한구역 해제 또는 완화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 교육 시설 근접: 백양초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

- 낮은 감정가: 현재 감정가는 9,683,200원으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 주변 시세 확인: 지분 매각임을 고려하여, 전체 토지 시세 및 인근 유사 토지 가격을 비교 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.12. 혐오시설 및 주변 시설

주변 지역에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색 결과에서 발견되지 않았습니다. 인근에는 백양초등학교가 있으며, 넓은 의미에서 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설로는 농경지, 산지, 개발제한구역 등이 있습니다. 울산 성암소각장과 같이 에너지 회수 시설이 있으나, 본건 소재지에서 상당한 거리가 있으며 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계