나이스옥션 법원경매 안산 2024타경68190 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 641-12 르네상스빌 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경68190 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 641-12 르네상스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매3계 2024타경68190 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 정재로3길 14, 4층402호 (부곡동,르네상스빌) | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 203,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경68190 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경68190 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 641-12 르네상스빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 41.79㎡ (약 12.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, 인근에 정재초등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 공동주택 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 건축 및 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

주택도시보증공사(HUG)로부터 2025년 11월 10일에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 채무자 겸 소유자인 송OO 씨와는 별개로, 임차인(이전 임차인 임미라)이 보증금 회수를 위해 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하겠다는 의사를 밝힌 것입니다. 이러한 확약서는 일반적으로 경매 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하지 않아도 되는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않게 되며, 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우에도 임차권등기 말소에 동의한다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

안산시는 높은 구매력을 가진 소비층이 있으나, 상권 밀집도는 상대적으로 낮은 편입니다. 중앙동, 고잔동 등 신도시 지역과 한양대 ERICA 캠퍼스를 중심으로 구매력이 발생하고 있으며, 최근의 신도시 개발 및 상권 재정비로 안정성과 성장 가능성을 보이고 있습니다. 본건이 위치한 부곡동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하는 주거지역으로, 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 안산시상권활성화재단은 지역 상권 활성화 및 소상공인 경쟁력 강화를 위해 노력하고 있습니다. 조사 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 정재초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다. 또한, 안산부곡초, 부곡고, 안산공고 등도 주변에 분포하고 있습니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스를 이용할 수 있어 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다. 건물 내에는 도시가스 개별난방, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리분석 상 임차인의 대항력이 포기되었기에 낙찰자의 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, '보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 조항은 임차인이 배당 과정에서 일부 보증금을 회수하지 못할 가능성을 내포하고 있으며, 이는 임차인에게는 손실이 될 수 있습니다. 경매 물건의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 추가적인 임차인이나 점유자가 있는지 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 권리를 승계할 위험이 낮아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 토지이용계획 상 다양한 도시관리계획의 적용을 받으나, 이는 일반적인 주거지역의 특성으로 볼 수 있습니다. 감정가는 2억 3백만원으로, 주변 시세 및 물건의 실제 상태를 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차인의 대항력 포기로 인한 권리관계의 명확성 및 명도 리스크 감소.

* 정재초등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 좋음.

* 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능.

* 안산시의 개발 잠재력 및 상권 활성화 가능성.

* 2024년 신건으로, 경쟁률이 높지 않을 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

법원 정보

안산지원 경매3계