나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122326 [1] 서울특별시 강서구 방화동 589-24 마곡엠타운-101 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선 "공항시장역")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2019.10.16)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경122326 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 589-24 마곡엠타운-101 제3층 제304호

건물명: 마곡M타운-101

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

준공일: 2019년 10월 16일

감정가: 269,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

토지 지분: 17.6425㎡ (약 5.34평)

건물 면적: 26.79㎡ (약 8.11평)

건물 지분: 26.79㎡ (약 8.11평)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 등이 소재하여 주거 지역으로서의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 9호선 "공항시장역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호) 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다.

2.4. 도로 상태

본 건 남측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단101490 (주택도시보증공사 가압류, 2023-03-14)

채권 총액: 927,000,000원 (근저당, 가압류, 압류 등)

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 (2024. 1. 16. 제9229호): 장은혜, 권리금액 259,000,000원. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: B (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2024-09-02, 대항력 없음)

* 임차인: D (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2024-09-02, 대항력 없음)

* 임차인: E (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2024-09-12, 대항력 없음)

* 임차인: K (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2024-09-02, 대항력 없음)

* 임차인: 장 (보증금 259,000,000원, 차임 0원, 전입일자: 2019-12-30, 확정일자: 2019-12-05, 배당신고일자: 2024-01-16, 대항력 있음)

- 특이사항: 장 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 259,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 및 시세

본 물건이 속한 마곡M타운-101 건물은 2019년 4월에 준공되었습니다.

주변의 유사한 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 마곡팰리스 (2017년 준공, 38.95㎡): 2026년 7월 7일, 306,000,000원 거래

* 대림캐슬 (2015년 준공, 29.97㎡): 2026년 7월 6일, 253,000,000원 거래

* 럭키밸리존 (2003년 준공, 57.69㎡): 2026년 7월 1일, 260,000,000원 거래

본 물건의 전용면적 26.79㎡ (약 8.11평)을 고려할 때, 최근 거래 사례를 기준으로 시세는 약 2억 2천만 원 ~ 2억 6천만 원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 개발 가능성

본 물건 소재지는 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 방화뉴타운은 마곡지구와 인접해 있으며, 관련 개발 프로젝트들이 진행 중에 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

서울방화초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

인근에 버스 정류장 및 지하철 9호선 공항시장역이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 롯데몰, 서울식물원 등 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.3. 주변 시설 특이사항

주차 공간 부족에 대한 언급이 있으며, 인근 식당(명륜진사갈비 등) 방문객으로 인한 주차 문제 가능성이 제기되었습니다. 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 장 임차인의 보증금 259,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 낮은 임차권 금액 (0원)

보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 다수의 임차인이 있으나 대항력이 없습니다. 이러한 임차인들의 실제 거주 여부 및 법적 지위 확인이 필요합니다.

6.3. 공항 관련 규제

중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 항공 안전과 관련된 건축 제한이 존재할 수 있습니다.

6.4. 재정비촉진지구 진행 불확실성

재정비촉진지구 지정은 개발 호재이지만, 사업 진행 지연이나 계획 변경 등으로 인해 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 입지 및 교통이 양호한 편입니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다. 그러나, 2억 5천 9백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 또한, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 임차인들의 존재 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 방화뉴타운 지역 재개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 마곡지구와 인접한 입지로 배후 수요 확보 가능성

* 비교적 신축 건물로 기본적인 주거 쾌적성 확보

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원이나, 259,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다. 최근 유사 면적(약 9평)의 다세대주택 거래 사례 시세는 약 2억 2천만 원 ~ 2억 6천만 원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 259,000,000원을 고려할 때, 물건의 실제 가치에서 인수 부담을 제외한 금액이 잠재적인 입찰가의 상한선이 됩니다.

이를 바탕으로, 보증금 인수 위험 및 제반 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 5,000,000원 ~ 10,000,000원 수준으로 판단됩니다. (해당 금액은 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 입찰가이며, 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금으로 산정됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.