나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143903 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-408 성림파크빌 제에이동 제지층 제102호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143903 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-408 성림파크빌 제에이동 제지층 제102호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매10계 2024타경143903 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로12길 14-5, 제에이동 제지층 제102호 (화곡동, 성림파크빌) | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 74,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143903 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143903 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-408 성림파크빌 제에이동 제지층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

토지 지분율: 2193

건물면적: 39.16㎡ (약 11.84평)

건물 지분율: 3915.9999999999995

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제지층 제102호 (사용승인일: 2002.02.08)

외벽: 드라이비트 마감

창호: PVC 창호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 난방, 위생, 급배수, 주차장 등

2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 대체로 주거 지역의 특성을 보입니다. 인접한 북서측으로는 노폭 약 5.5m의 도로와 접해 있어 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이용할 수 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 대체로 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 주의사항으로는 신청채권자의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이 명시되어 있습니다. 이는 본건 매수 시 신청채권자가 현재 보유하고 있는 대항력을 포기함으로써, 매수인이 권리 관계를 더욱 명확하게 인수할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활 정보

본건이 소재한 화곡동 지역은 과거 강서구의 주요 상권 중 하나였으나, 주변 지역 개발로 인해 상권 중심지가 일부 이동하기도 했습니다. 현재는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 지역의 형태를 띠고 있으며, 화곡초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (1, 2) 검색 결과에 따르면, 화곡역 일대 상권은 역세권임에도 불구하고 먹자골목 형성이 부족하다는 지적도 있으나, 지역 내에서 근린생활시설은 꾸준히 분포하고 있습니다. (4) 인근 지역은 주택가와 함께 소규모 상업시설이 공존하며, 생활 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 마곡지구의 발전으로 인해 강서구 내 상권의 중심축이 일부 이동하는 경향도 나타나고 있습니다. (7)

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 공항 관련 시설과의 인접성으로 인한 제약이 있을 수 있습니다. 이외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. (5)

6. 잠재적 리스크

내부 구조 및 이용 상황 확인의 어려움: 감정평가서 요약에 따르면, 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등을 외부 관찰 및 탐문, 관련 서류에 의거하여 파악하였으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 이는 매수 후 내부 상태에 대한 예상치 못한 문제 발생 가능성을 시사합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 또는 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제약: 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 추가적인 제약이나 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경143903 (1) 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 116,000,000원입니다. 화곡초등학교 인근에 위치하며 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 강제경매로 진행되며, 신청채권자의 대항력 포기 조건이 있어 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 공항 관련 보호지구 등으로 인한 향후 토지 이용의 제약 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

주거용 부동산으로서의 가치: 서울 강서구라는 입지적 장점과 다세대주택으로서의 주거 기능을 갖추고 있습니다.

일괄 매각 조건: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

대항력 포기 조건: 신청채권자의 대항력 포기 조건부 매각은 매수인의 권리 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 잠재력: 주변 시세 대비 감정가가 합리적이라면, 향후 시세 상승이나 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 방문 및 면밀한 권리 분석, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

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