나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149215 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 462-1 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "산곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는
(통칭:덕림파크빌) 제5층 제501호(전유면적 62.78㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 남부시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 비닐시트마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택:(방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 세탁실1, 발코니1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 완경사지에 조성된 정방형의 토지로 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149215 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 462-1, 제5층 제501호 (신주소: 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동))

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

* 토지지분: 28.099㎡ (약 8.50평)

* 건물면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 건물지분: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 건축년도: 2008년 (준공)

* 층수: 5층 건물 내 5층

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 매각대상: 기타

* 감정평가요약: 다세대주택 (방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 세탁실1, 발코니1)

1.1. 입지조건

* 주변환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "산곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 남부시장, 관공서, 아파트 등 다양한 시설이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 본건 토지는 북서측 완경사지에 조성된 정방형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 남서측 및 북측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 7번 근저당권 (강경자, 2019-12-23, 95,000,000원)

* 인수되는 권리: 을구 8번 주택임차권 (한국토지주택공사, 2023-11-17, 200,000,000원)

* 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 함.

* 주요 임차인 현황:

* 이신영: 보증금 200,000,000원, 전입/확정일자 2019-11-01. 대항력이 있으며, 보증금 중 일부가 배당으로 변제되지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있음.

* 한국토지주택공사: 보증금 200,000,000원, 전입일자 2019-11-01, 확정일자 2019-10-10. 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 매수인이 보증금 전액을 인수해야 함.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 이 금액을 고려해야 함. '이신영' 임차인의 보증금 또한 배당되지 못할 경우 인수될 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 중소규모 점포, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 일반 상업 및 주거 복합 지역임.

* 주요 시설: "남부시장" 및 "산곡초등학교"와 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 시장 동향: 최근 2026년 7월에 거래된 유사 면적(약 20~38㎡)의 다세대주택 매매가는 1억 5천만 원에서 2억 1천 6백만 원 수준이었음. 해당 사례들의 평당 가격은 약 400만 원에서 1080만 원까지 편차가 나타나는데, 이는 건물 연식 및 정확한 입지 조건에 따른 것으로 판단됨.

* 본건(62.78㎡)의 감정가는 2억 2천 3백만 원이며, 이는 최근 거래 사례들의 평당 가격 범위를 고려했을 때, 본건의 연식(2008년 준공) 등을 감안하여 시세가 적절하게 반영된 수준으로 보임.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 산곡초등학교, 남부시장, 다양한 근린생활시설 및 관공서가 인접해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 좋음.

* 주변 시설: 주거시설과 상업시설이 조화롭게 분포되어 있어 다채로운 생활 인프라를 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 추가적으로 '이신영' 임차인의 보증금 일부 또는 전부가 배당되지 못할 경우 인수될 가능성도 존재함.

* 공항 관련 제약: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역(공항시설법)에 해당하여, 김포공항과 인접함에 따라 항공 소음 및 비행 고도 제한과 같은 영향을 받을 수 있음.

* 건물 연식: 2008년 준공된 건물로, 최근에 신축된 건물에 비해 노후화되었을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 생활 인프라와 교통 여건을 갖춘 다세대주택임.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이며, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미침.

* 또한, 공항 관련 지역 특성으로 인한 제약 사항도 반드시 숙지해야 함.

* 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금(200,000,000원)을 제외한 실질적인 투자 금액을 낮춰, 시세 대비 유리한 가격으로 물건을 취득할 수 있는 기회를 제공함.

* 강서구 화곡동 지역은 지속적인 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 유지하고 있어, 장기적인 투자 관점에서 긍정적임.

* 주거와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근(2026년 7월) 거래된 유사 면적(약 20~38㎡)의 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 평당 약 400만 원에서 1080만 원의 가격 분포를 보였음. 본건(62.78㎡, 2008년 준공)의 경우, 인근 유사 조건 건물의 평균 시세인 평당 약 413만 원을 적용하여 시가를 산정하면, 약 259,000,000원 (62.78㎡ * 4,133,333원/㎡)으로 추정됨.

* 인수 보증금: 한국토지주택공사 임차인에게 인수해야 할 보증금은 200,000,000원임.

* 전략적 입찰가 산정: 본건의 추정 시가(259,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(200,000,000원)을 제외한 금액은 약 59,000,000원임. 이는 최대 전략적 입찰가로서, 이 금액 이하로 입찰할 경우 시세 대비 수익을 기대할 수 있음.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수한 취득 비용 기준으로 산출된 것이며, 실제 법원에서 정한 최저 매각 가격 및 타 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 낙찰가는 달라질 수 있음. 또한, '이신영' 임차인의 보증금 일부 또는 전액이 추가로 인수될 경우, 실질적인 총 취득 비용이 증가하므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 명확히 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.