나이스옥션 법원경매 진주 2023타경2311 [1] 경상남도 진주시 미천면 258 어옥리 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경2311 [1] 경상남도 진주시 미천면 258 어옥리 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2023타경2311 | 소재지: 경상남도 진주시 미천면 널방재길195번길 67 | 감정가: 93,447,800원 | 최저가: 33,492,000원 | 용도: 단독주택

1. 진주지원 2023타경2311 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상남도 진주시 미천면 어옥리 258에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 진주지원 2023타경2311 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자는 서OOOOO이며, 채무자는 서OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 93,447,800원입니다.

토지 면적은 327.00㎡ (약 98.92평)이며, 건물 면적은 121.16㎡ (약 36.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적은 120.60㎡입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 미천면 어옥리 덕진마을회관 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 자연림, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능한 등 제반 교통상황은 보통 이하로 평가됩니다.

토지 지적 현황상 일부 필지는 구거에 접하거나 현황 농로에 접하고 있으며, 일부 필지는 맹지에 해당하는 경우도 있습니다.

1.3. 권리분석

소유자는 서OOOOO이며, 채무자는 서OO입니다. 본 건은 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

물건 명세서 상 특이사항으로 법정지상권이 존재합니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용 권리를 갖는 것으로, 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주의사항으로는 일괄매각, 제시외 건물 [감정서상 ㄱ], [감정서상 ㄴ]이 매각에 포함됩니다.

지상 물탱크 시설은 목록 2 건물에 포함되어 평가되었으며, 이동 가능한 골프망, 견사, 비닐하우스는 매각 제외 대상입니다.

특히, 제시외 건물 [감정서상 ㄱ]은 인접 국유지(어옥리 1326) 일부 토지를 점유하고 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주위가 단독주택, 자연림, 농경지 등으로 이루어진 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다.

가장 가까운 편의 시설이나 상업 시설은 차량 이동을 통해 일정 거리를 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

인근 지역에서 가축분뇨처리시설 건립 추진 등으로 주민 반대가 있었으나, 이는 사업 부지 선정에 관한 것으로 본 물건의 직접적인 입지에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 단독주택으로, 시멘트벽돌조 평스라브지붕 단층 건물이며, 내부에는 난방 설비 및 제반 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

주변이 자연림과 농경지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

진주시 내에서 차량 접근성은 보통 이하로 평가되며, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 생활 편의 시설, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 일정 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 법정지상권의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 따른 제약이 발생하며, 이는 명도 및 향후 건물 활용에 어려움을 초래할 수 있습니다.

제시외 건물 [감정서상 ㄱ]이 인접 국유지 일부를 점유하고 있다는 점은 추후 경계 분쟁 또는 변상금 부과 등의 문제로 이어질 수 있으며, 정확한 측량을 통해 해결해야 합니다.

토지 이용계획 상 일부 필지가 맹지이거나 현황 농로에만 접해 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 해당 토지들은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 건축 행위나 토지 활용에 있어 관련 법규 검토가 반드시 필요함을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 미천면의 한적한 자연 속에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 잠재적인 활용 가치를 지닙니다.

그러나 법정지상권, 국유지 점유, 맹지 가능성 등 복합적인 권리 및 토지 이용상의 제약이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

특히 법정지상권의 성립 여부와 그 영향, 국유지 점유 부분의 해결 방안을 면밀히 검토해야 투자 가치를 정확히 판단할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

조용하고 쾌적한 자연 환경 속에서의 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

법정지상권 및 국유지 점유 문제를 명확히 해결할 경우, 토지 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적은 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

법원 정보

진주지원 경매3계