나이스옥션 법원경매 충주 2022타경2601 [1] 충청북도 음성군 감곡면 주천리 산11-31 가동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2022타경2601 [1] 충청북도 음성군 감곡면 주천리 산11-31 가동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매2계 2022타경2601 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 주천리 산11-31 가동 | 감정가: 1,574,729,000원 | 최저가: 806,261,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2022타경2601 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 주천리 산11-31 가동

용도: 단독주택

감정가: 1,574,729,000원

토지면적: 11,253.00㎡ (약 3,404평)

건물면적: 581.16㎡ (약 176평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 성OOOOOOOOOO

채무자: 신OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리에 위치한 "새터말마을" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 자연림, 농경지, 단독주택, 그리고 택지로 전환되고 있는 토지들이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 지방도로에는 대중교통을 이용할 수 있는 버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 대상 물건은 2번과 9번 토지를 통해 공도와 연결됩니다.

3. 권리분석

본 건은 충주지원 2022타경2601 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 성OOOOOOOOOO이며 채무자는 신OO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

중복 사건 및 중복 병합 사건으로 진행되었습니다.

유치권 관련하여 주식회사 새천년 종합건설, 신귀현, 권영수, 나동주 등 여러 차례 유치권 신고가 있었으나, 채권자가 유치권 부존재 확인 소송(이 법원 2024가합5912)에서 승소하여 2025년 5월 22일 확정 판결을 받음으로써 모든 유치권은 부존재하는 것으로 정리되었습니다.

최선순위 지상권(음성등기소 2017.7.25.자 접수 제21863호)에 대해 지상권자 감곡농업협동조합으로부터 지상권 말소 동의서가 제출되어 권리 관계가 정리되었습니다.

다만, 목록 1, 5, 14 지상에 건축 중인 건물은 매각에서 제외되었으며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유권이 제약될 가능성이 있습니다. 감정평가서에 따르면 이러한 제약 시 토지 단가가 약 30% 내외로 하락할 수 있다고 부기되어 있으니, 응찰 시 반드시 이를 참고해야 합니다.

또한, 목록 12 지상 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

목록 17, 18번 건물은 감정서 작성일 기준 건축물대장 등재 및 사용승인 전 상태이며, 내벽 및 창호 마감 처리가 미완료 상태입니다. 목록 18번 건물은 등기상 주천리 산11-32, 산11-33 지상에 소재하나, 실제로는 산11-32 지상에만 소재하는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 음성군 감곡면 주천리 일대는 자연 녹지 및 농경지가 많은 전형적인 농촌 지역입니다. 최근 택지로의 개발이 진행되면서 일부 지역에서는 단독주택이 들어서고 있습니다. 따라서 상권이라기보다는 전원생활 또는 주말주택 단지 조성과 같은 개발 잠재력을 가진 지역으로 볼 수 있습니다. 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 감곡면 소재지에 집중되어 있으며, 이곳에는 감곡시장, 하나로마트, 우체국, 그리고 감곡초등학교, 감곡중학교 등이 위치하고 있습니다. 이 지역은 조용한 주거 환경을 선호하거나 귀농·귀촌을 고려하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건은 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치하고 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 차량을 이용하면 감곡면 소재지의 각종 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 학교 등)에 접근할 수 있습니다. 또한, 인근 지방도를 통해 광역 교통망으로의 연계도 가능합니다. 주천리 일대는 개발이 점진적으로 이루어지고 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 주변에 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 자연 녹지와 농경지가 많은 지역의 특성상 대규모 공장이나 축사 등은 지역에 따라 산재해 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 목록 1, 5, 14 지상 건축 중인 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정가 대비 토지 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

둘째, 목록 1, 3, 4, 5, 14 토지는 지목이 "임야"이나 현황은 "택지" 상태이며, 평가되지 않은 지상 건물 등으로 인해 토지의 소유권 및 사용권이 약 30% 내외로 제약될 가능성이 있습니다.

셋째, 일부 토지의 지목과 현황이 불일치(임야 vs 택지/도로)하여 향후 토지 이용 시 관련 규제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 목록 16번 토지는 면적이 협소하고 위치 특정에 어려움이 있어, 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

다섯째, 목록 17, 18번 건물은 아직 사용 승인이 나지 않은 미완공 상태로, 준공 및 등기 절차에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 단독주택 용도로 활용 가능한 잠재력을 지닌 부동산입니다. 특히, 유치권 및 최선순위 지상권 등 주요 권리 관계가 법적 절차를 통해 정리되어 있어 권리적 부담이 상당 부분 해소된 점은 긍정적입니다. 다만, 일부 건축 중인 건물로 인한 법정지상권 및 토지 사용 제약 가능성, 그리고 지목과 현황의 차이 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 자연환경이 좋고 개발 가능성이 있는 지역이라는 점에서 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

첫째, 넓은 토지 면적(약 3,404평)은 향후 토지 분할이나 개발 사업 추진 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

둘째, 주요 법정지상권 및 유치권 문제가 해결되어 권리 관계가 비교적 명확해졌습니다.

셋째, 지목이 임야이나 현황이 택지 또는 도로로 이용되는 부분은 향후 용도 변경이나 개발 시 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

넷째, 주천리 일대의 택지 개발 움직임은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

다섯째, 자연 녹지와 인접하여 쾌적한 전원생활 또는 주말주택 부지로 활용 가치가 높습니다.

법원 정보

충주지원 경매2계