나이스옥션 법원경매 인천 2023타경519799 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2023.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파
트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 및 6층 601호·602호·603호·604호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

건축허가 내역상 기호1- 기호5는 "오피스텔"이며 공사 중입니다.

설비내역

본건은 미사용승인 건물로서 급·배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도
시가스, 난방설비 등 설치(예정 포함) 또는 연결 중으로 건물 내·외 추가적인 마무리 작업
이 필요한 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지
입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18){교육환경 보호
에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

공부와의 차이

공사 중인 건물로서, 건축물대장은 부존재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

1.건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재하며 건축허가 내역상 오피스텔임.
2.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함(대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신 있음).
3.미완성상태의 추가공사가 필요하나 중지된 상태이며 그 공정정도를 감안하여 평가하였음.
4.급.배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소환전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정포함) 또는 연결 중으로 건물 내.외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임.
5.출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있음.
6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2023타경519799 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 65.88㎡ (약 19.9평)

건물지분: 65.88㎡ (약 19.9평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권, 대지권미등기, 재매각, 공동담보

주의사항:

* 건축법상 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 부존재하며, 건축허가 내역상 오피스텔임.

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 취득, 등기 일체는 매수인의 책임과 부담임. (미추홀구 회신: ‘대지권정보부존재’)

* 미완성 상태로 추가 공사가 필요하나 중지되었으며, 공정도를 감안하여 평가되었음.

* 설비(급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 등) 설치(예정포함) 또는 연결 중으로, 건물 내외부 추가 마감 작업 필요.

* 출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시 부착.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역 (2020-06-29)

* 기타 용도지구/구역: 방화지구 (2020-03-30), 상대보호구역 (2018-04-18) {교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역 {수도권정비계획법}

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-02-27 접수, 근저당권, 주식회사 은조, 350,000,000원)

* 소유권보존: 이완호 (말소예정)

* 소유권이전: 주식회사제이케이컨설팅 (말소예정)

* 근저당권: 주식회사 은조 (말소기준권리, 말소)

* 임의경매개시결정: 황광자 (현재 경매 신청 채권자, 말소)

* 근저당권: 조문정 (말소예정)

* 총 등기부채권액: 1,350,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 해당 사항 없음. (단, 유치권은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 확인된 임차인이 없으며, 임대 관계는 미상으로 처리되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 상업 및 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 인근에 석암초등학교가 있으며, 다세대주택과 근린생활시설이 다수 소재하여 지역 내 수요를 형성하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

인근 주안동 일대 오피스텔의 경우, 전용면적 58.7㎡(약 17.8평) 매물이 1억 5천만 원에서 1억 6천만 원 선에서 거래되는 사례가 확인됩니다. 이는 통상적으로 완공 및 사용 승인이 완료된 상태의 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 본건과 같이 미완성 상태이며 복잡한 권리관계가 얽힌 물건의 경우, 현재 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 석암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 주변으로 아파트 단지, 주택가, 소규모 상업시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

검색 결과, 미추홀구 주안동 일대에는 과거 유치권 행사로 인한 출입 차단 및 불법 천막 설치 사례가 보고되었으며, 일부 지역은 노후화된 주택가와 연계된 고물상, 쓰레기 무단 투기 문제 등이 언론에 보도된 바 있습니다. 또한, '주안동 모텔촌'이 악명 높다는 언급이 있으며, 이는 해당 지역 전반의 환경에 대한 부정적 인식을 형성할 수 있습니다. 본건 주소지 인근의 직접적인 혐오시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았으나, 주변 지역의 이러한 부정적 환경 요소들은 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 행사

* 본건은 '유치권 행사 중'이라는 표시가 부착되어 있으며, 출입구가 봉쇄된 상태입니다. 이는 유치권자가 공사 대금 채권을 근거로 해당 건물의 점유 및 사용을 제한하고 있음을 의미하며, 명도에 상당한 어려움과 추가 비용(합의금 등)이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기 및 불확실성

* 대지권이 미등기 상태이며, 존재 여부조차 불확실합니다. 대지권 취득 및 등기 절차는 전적으로 매수인의 책임과 부담으로 이행되어야 합니다. 미추홀구청으로부터 '대지권정보부존재'라는 회신을 받았다는 점은 대지권 확보에 대한 불확실성을 높이며, 추후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

6.3. 미완성 건물 및 추가 공사 비용

* 건물이 미완성 상태이며, 추가 공사가 필요한 상황입니다. 건물 내외부의 마감 작업 및 설비 연결 등 완료를 위한 상당한 규모의 공사 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 이는 매수인의 추가적인 초기 투자 부담으로 작용합니다.

6.4. 건축물대장 부재 및 미사용승인

* 건축물대장이 존재하지 않으며, 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물입니다. 이는 합법적인 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있으며, 추후 사용승인을 받기 위한 절차상 복잡함이 따를 수 있습니다.

6.5. 재매각 물건

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자들이 해당 물건의 높은 위험 요소를 인지하고 포기했거나, 예상치 못한 문제 발생으로 유찰되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2023타경519799 (2) 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 8천만 원입니다. 건물이 미완성 상태이며, 유치권 행사 중이고 대지권 미등기라는 매우 심각한 위험 요소를 안고 있습니다. 특히, 유치권 해소 및 미등기 대지권 확보, 건물 완공을 위한 막대한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 건축물대장이 부존재하고 사용승인을 받지 못한 상태라는 점도 고려해야 합니다.

주변 시세는 완공된 오피스텔 기준 1억 5천만 원~1억 6천만 원 선이나, 본건은 이러한 시세와 직접적인 비교가 불가능할 정도로 상태가 좋지 않습니다. 주안동 일대의 일부 부정적인 환경 요소(불법 천막, 쓰레기 무단 투기, 모텔촌 등) 또한 간접적으로 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

따라서 본 건은 법적·물리적 위험이 매우 높은 고위험 물건으로, 이러한 리스크를 모두 감수하고 이를 해결할 수 있는 능력과 자본, 그리고 장기적인 안목을 가진 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 높은 위험 요소를 해결했을 경우, 완공 시 잠재적인 시세차익 기대 가능 (단, 리스크 해소 비용 감안 필수).

* 재매각 물건으로, 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성 존재 (단, 무리한 저가 입찰은 금물).

9. 예상 입찰가

본건은 유치권, 대지권 미등기, 미완성 상태 등 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

* 유치권 해소를 위한 예상 합의금

* 건물 완공 및 마감에 필요한 상세 공사 비용 산출

* 대지권 취득 및 등기 관련 법률 자문 및 예상 비용

* 완공 후 예상되는 시장 가치 재평가

위와 같은 분석 없이는 현재 감정가(1억 8천만 원)보다 현저히 낮은 수준에서 접근해야 합니다. 만약 모든 위험 요소를 감안했을 때, 최저매각가격(약 1억 4천4백만 원, 최초 감정가 1억 8천만 원의 80%) 에서도 상당히 추가적인 비용이 발생하므로, 투자자는 본인의 한도 내에서 신중하게 판단해야 합니다.

현 시세(완공 기준 1억 5천만~1억 6천만 원)를 고려하더라도, 본건은 완성 비용, 유치권 해결 비용, 대지권 문제 해결 비용, 제반 경비 등을 모두 고려하면 최저매각가격 이하, 감정가의 50~70% 수준 (약 9천만 원 ~ 1억 2천 6백만 원 범위)에서 신중하게 접근 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

투자자는 반드시 현장 방문 및 모든 위험 요소에 대한 면밀한 사전 조사, 법률 및 건축 전문가와 상담 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.