나이스옥션 법원경매 인천 2023타경519799 [5] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2023.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파
트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 및 6층 601호·602호·603호·604호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

건축허가 내역상 기호1- 기호5는 "오피스텔"이며 공사 중입니다.

설비내역

본건은 미사용승인 건물로서 급·배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도
시가스, 난방설비 등 설치(예정 포함) 또는 연결 중으로 건물 내·외 추가적인 마무리 작업
이 필요한 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지
입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18){교육환경 보호
에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

공부와의 차이

공사 중인 건물로서, 건축물대장은 부존재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

1.건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재하며 건축허가 내역상 오피스텔임.
2.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함(대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신 있음).
3.미완성상태의 추가공사가 필요하나 중지된 상태이며 그 공정정도를 감안하여 평가하였음.
4.급.배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소환전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정포함) 또는 연결 중으로 건물 내.외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임.
5.출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있음.
6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층604호 오피스텔

사건번호: 인천지방법원 2023타경519799 (5)

감정평가액: 146,000,000원

건물면적: 53.53㎡ (약 16.19평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 관련 정보 없음)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

인접 도로 상태는 남측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 02월 27일에 접수된 주식회사은조의 근저당권 (채권금액 350,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을6 근저당 (조문정) 및 갑7 임의경매 (황광자) 등은 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 기재되어 있지 않습니다.

다만, 본 건은 유치권이 신고되어 있으며, 유치권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

대지권은 미등기 상태이며, 대지권의 유무를 알 수 없습니다. 대지권 취득 및 등기 관련 사항은 매수인의 책임과 부담으로 진행됩니다. 대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신이 있었습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 평가되었습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임차인 현황에 대한 자세한 정보가 부족하고, 일부 권리관계에서 금액 미상의 임차인이나 보증금 정보가 누락될 가능성이 있으므로, 실제 현황 파악이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금을 인수해야 할 수 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 감안할 때, 관련 사항은 철저히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업시설 및 주거시설이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

주변에 주거시설(아파트, 다세대주택)과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요는 갖춘 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 건물은 미완성 상태이며 공사가 중단된 상태로, 정상적인 상권 형성이나 이용이 어려운 상황입니다.

5. 생활정보

본 물건은 석암초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 아파트, 다세대 주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 접근성은 차량 및 버스 이용이 가능하나, 현재 공사 중단 및 유치권 행사로 인해 출입구가 봉쇄된 상태이므로 실제적인 거주나 상업적 이용에 제약이 따릅니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 현재 유치권이 신고되어 있고 출입구가 봉쇄된 상태입니다. 유치권 해결 없이는 명도 진행이 어렵고, 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미완성 상태 및 공사 중단: 건물은 미완성 상태이며 추가 공사가 필요하나 중단된 상황입니다. 급배수, 위생, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등 각종 설비 연결 및 마감 작업이 필요한 상태입니다.

* 건축물대장 부존재 및 미사용승인: 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않으며, 건축허가 내역상 오피스텔로만 표기되어 있습니다. 건축물 관련 법규 준수 및 절차 이행에 대한 불확실성이 있습니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 등기되지 않았고, 그 유무도 불확실합니다. 대지권 확보 및 등기 과정에서 매수인이 부담해야 할 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생했음을 시사하며, 물건의 하자나 복잡한 권리 관계를 내포할 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 현재 미완성 상태이며 유치권 신고, 대지권 미등기, 건축물 미사용승인 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권 문제는 명도 및 소유권 확보에 있어 가장 큰 장애물이 될 수 있으며, 이를 해결하기 위한 상당한 시간과 비용 투자가 필요합니다. 또한, 건물 완공 및 제반 설비 마무리 작업에도 추가적인 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 적극적인 리스크 관리가 가능한 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 미완성 상태로 인한 저가 매수 기회: 현재의 중대한 리스크들로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 또는 건물 완공 시 가치 상승 잠재력. (단, 완공 및 법규 문제 해결 전제)

* 일반상업지역 내 입지: 상업 및 주거 용도로 활용 가능한 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

본 건은 유치권, 미완성 상태, 대지권 미등기 등 명확하고 중대한 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 이러한 위험을 방증합니다. 따라서, 현재 감정가인 1억 4천 6백만 원보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

건물 완공 비용, 유치권 해소를 위한 협상 비용, 대지권 확보 비용, 그리고 이러한 위험 요소에 대한 프리미엄을 감안하면, 보수적인 입찰가 책정이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 관련 시장 조사를 통해 유사 물건의 거래 사례, 오피스텔의 현재 시세, 예상되는 공사 및 법적 비용 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

다만, 현재 주어진 정보와 위험 요소를 고려할 때, 보수적으로 7천만 원 ~ 9천만 원 범위 에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 잠재적 리스크 해결 가능성과 추가 투입 비용을 어떻게 흡수할지에 대한 투자자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리 분석 심화, 법률 자문 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.