나이스옥션 법원경매 인천 2023타경519799 [4] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2023.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파
트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 및 6층 601호·602호·603호·604호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

건축허가 내역상 기호1- 기호5는 "오피스텔"이며 공사 중입니다.

설비내역

본건은 미사용승인 건물로서 급·배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도
시가스, 난방설비 등 설치(예정 포함) 또는 연결 중으로 건물 내·외 추가적인 마무리 작업
이 필요한 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지
입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18){교육환경 보호
에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

공부와의 차이

공사 중인 건물로서, 건축물대장은 부존재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

1.건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재하며 건축허가 내역상 오피스텔임.
2.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함(대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신 있음).
3.미완성상태의 추가공사가 필요하나 중지된 상태이며 그 공정정도를 감안하여 평가하였음.
4.급.배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소환전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정포함) 또는 연결 중으로 건물 내.외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임.
5.출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있음.
6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경519799 (4)

감정평가액: 169,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층603호

건물용도: 오피스텔

건물면적: 62.08㎡ (약 18.78평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 62.08㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

유치권, 대지권미등기, 재매각, 공동담보

건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 부존재하며, 건축허가 내역상 오피스텔임.

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 대지권 관련 미추홀구로부터 '대지권정보부존재' 회신 있음. 대지권 취득 및 등기 관련은 매수인의 책임과 부담으로 함.

건물은 미완성 상태로 추가 공사가 필요하나 중지된 상태임.

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 설치(예정 포함) 또는 연결 중이나, 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임.

출입구가 봉쇄되어 있고 '유치권행사중 출입금지' 표시가 부착되어 있음.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 석암초등학교가 있어 교육환경은 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부채권 총액: 1,350,000,000원

* 소유권보존: 이완호

* 소유권이전: 주식회사제이케이컨설팅 (2023-01-30)

* 근저당권: 주식회사은조 (2023-02-27, 350,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 황광자 (2023-06-07, 200,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 근저당권: 조문정 (2023-12-07, 1,000,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 없어 현재로서는 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 주식회사은조의 근저당권(2023-02-27)보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 매각될 경우 해당 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권 신고가 있으며 출입구가 봉쇄된 상태로 유치권자의 권리행사가 확인됩니다. 유치권은 말소기준권리보다 우선하는 경우도 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토와 해결이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 주안동 지역은 일반상업지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권

건축 허가상 오피스텔로 되어 있으나 현재 미완성 및 공사 중단 상태입니다. 향후 공사가 재개되고 완공된다면 상업시설로서의 잠재력은 있을 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하지만, 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 교육시설

석암초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 리스크

* 사용승인 미필 및 건축물대장 부재: 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로 건축물대장이 존재하지 않아 하자 승계 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미완성 상태 및 추가 공사 필요: 현재 건물이 미완성 상태이며 추가적인 공사가 중단된 상태로, 이를 해결하기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 설비 미비: 주요 설비(급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 등)가 설치 또는 연결 중이거나 추가 마감 작업이 필요한 상태입니다.

6.2. 법적 및 권리 관련 리스크

* 유치권 행사 중: 출입구가 봉쇄되고 '유치권행사중 출입금지' 표시가 부착되어 있어, 해당 유치권 문제를 해결하지 않고서는 건물에 대한 실질적인 접근 및 사용이 불가합니다. 이는 명도 과정에서 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 또한 알 수 없습니다. 대지권 취득 및 등기 관련 모든 책임과 부담은 매수인이 져야 합니다. 미추홀구로부터 '대지권정보부존재' 회신이 있는 점은 매우 주의해야 할 사항입니다.

* 재매각: 동일 물건이 재매각되는 경우, 이전 입찰자들이 포기하거나 문제가 발생했을 가능성이 높습니다.

6.3. 재정적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,350,000,000원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 추가 비용 발생: 미완성 건물 공사, 유치권 해결, 대지권 확보 및 등기 등에 상당한 추가 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 6천 9백만원입니다. 그러나 현재 건물은 사용승인을 받지 못한 미완성 상태이며, 유치권이 행사되어 출입구가 봉쇄되어 있는 등 중대한 하자 및 법적 이슈를 안고 있습니다. 특히 대지권 미등기 및 '대지권정보부존재' 회신은 매수인이 부담해야 할 불확실성이 매우 큰 부분입니다. 재매각이 진행되는 점 또한 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 만약 모든 법적, 건축적 문제를 해결하고 공사를 완료한다면, 상업지역 내 오피스텔로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 저가 매수의 기회: 현재 감정가는 현 시세 대비 낮게 책정될 가능성이 있으나, 위에서 언급된 여러 위험 요소를 감안해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 상태로는 사실상 사용이 불가능하며, 해결해야 할 법적, 건축적 문제가 매우 많아 정상적인 시세 비교 분석이 어렵습니다.

현재 감정가는 169,000,000원입니다.

유치권 해결 비용, 미완성 공사 비용, 대지권 확보 및 등기 비용 등을 고려할 때, 이러한 모든 위험을 감수하고 투자하려는 잠재적 입찰자는 극히 제한적일 것입니다.

일반적인 시세 정보를 바탕으로 단순히 가격을 산정하기보다는, 위에서 제시된 위험 요소들을 해소하기 위해 필요한 총 비용과 잠재적 수익률을 극도로 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 정보만으로는 명확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 이하, 혹은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 모든 위험을 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.