나이스옥션 법원경매 인천 2023타경519799 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2023.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파
트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 및 6층 601호·602호·603호·604호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

건축허가 내역상 기호1- 기호5는 "오피스텔"이며 공사 중입니다.

설비내역

본건은 미사용승인 건물로서 급·배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도
시가스, 난방설비 등 설치(예정 포함) 또는 연결 중으로 건물 내·외 추가적인 마무리 작업
이 필요한 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지
입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18){교육환경 보호
에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

공부와의 차이

공사 중인 건물로서, 건축물대장은 부존재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

1.건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재하며 건축허가 내역상 오피스텔임.
2.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함(대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신 있음).
3.미완성상태의 추가공사가 필요하나 중지된 상태이며 그 공정정도를 감안하여 평가하였음.
4.급.배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소환전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정포함) 또는 연결 중으로 건물 내.외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임.
5.출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있음.
6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경519799 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층602호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 1억 3,200만원

토지면적: 0.00㎡ (토지 기여분 없음)

건물면적: 48.26㎡ (약 14.6평)

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

재매각 여부: 재매각

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

도로 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 검색 결과, 석암초등학교가 인근에 있으며, 지역 내 상업시설 및 주거시설이 밀집되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 27일 접수된 주식회사은조 근저당권 (을5)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

특이사항:

* 유치권 신고: 물건명세서 및 주의사항에 명시된 바와 같이 유치권이 신고되어 있으며, 출입구가 봉쇄되고 '유치권행사중 출입금지' 표시가 부착되어 있습니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무를 알 수 없습니다. 대지권 취득과 등기는 매수인의 책임과 부담으로 합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 임대 관계는 미상 처리되었습니다.

1.3. 상권분석

지역 특징: 본건은 일반상업지역에 속하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

잠재 가치: 석암초등학교 인근으로 주거 수요는 예상되나, 현재 건축이 미완성 상태이고 공사가 중단된 점, 또한 유치권 및 대지권 미등기 등의 문제가 있어 향후 공사 재개 및 완공 여부에 따라 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

주변 시설: 인근에 편의점, 식당, 은행 등의 근린생활시설이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 석암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 지역 내 상업시설 및 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

미완성 상태 및 추가 공사 필요: 본건은 건축물대장이 부존재하며 사용승인을 받지 못한 미완성 상태입니다. 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등의 설치 또는 연결이 진행 중이거나 예정되어 있으나, 건물 내외부에 추가적인 마무리 작업이 필요합니다. 공사 중단으로 인해 추가적인 공사 비용 및 시간 투입이 예상됩니다.

건축물대장 부재 및 미사용승인: 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없습니다. 건축 허가 내역상 오피스텔로 기재되어 있습니다.

대지권 미등기: 대지권 유무가 불확실하며, 대지권 취득 및 등기 관련 모든 비용과 책임은 매수인의 부담입니다.

유치권 행사: 출입구가 봉쇄되어 있고 유치권 행사 중임을 알리는 표지판이 부착되어 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 이유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보상으로 특정 혐오시설이 인접해 있다는 보고는 없으나, 지역 내 유사한 사건(무허가 고물상 등)이 언급된 바 있어 주변 환경에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 현재 공사 중단 및 미완성 상태이며 건축물대장 부재, 미사용승인, 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 법적, 물리적 하자를 안고 있습니다. 특히, 유치권으로 인해 출입구가 봉쇄된 점과 대지권 미등기로 인한 불확실성은 매수인이 인수해야 할 부담이 매우 크다는 것을 시사합니다. 또한, 공사 재개를 위한 추가적인 자본 투입과 시간, 그리고 법적 분쟁 해결을 위한 노력이 필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

미완성 오피스텔의 잠재적 가치: 향후 공사가 재개되고 완공될 경우, 지역 내 수요에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각의 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 추후 토지 가치 상승 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. (단, 대지권 미등기 문제 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1억 3,200만원

실거래가 분석: 주변 오피스텔의 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 경우 완공 및 권리상 문제가 없을 시 1억 4,000만원에서 1억 7,000만원 수준의 가치를 형성하는 것으로 보입니다.

시세 분석 및 예상 입찰가: 본건은 공사 미완성, 건축물대장 부재, 대지권 미등기, 유치권 행사 등 상당한 리스크와 추가 공사 비용(최소 3,000만원 이상 예상)을 수반합니다. 감정평가액 1억 3,200만원은 현 상태를 일부 반영한 가격으로 판단되나, 위에서 언급된 모든 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정평가액 대비 상당한 할인율을 적용하여, 9,000만원에서 1억 1,000만원 사이 로 제안합니다. 이는 추후 공사 완료 비용, 유치권 해소 비용, 대지권 확보 비용 등을 고려한 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 검토를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.