나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2763 [2] 경기도 양주시 어둔동 383 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 어둔동 소재 ""어둔리저수지"" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연
취락, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함

형태 및 이용상태

기호 1은 사다리형의, 기호 3~8은 대부분 부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 기호 1은
단독주택 건부지로, 기호 3,5는 도로변 마당 등의 부속토지(현 잡종지 상태)로, 기호 4,6
8은 현황 전으로, 기호 7은 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3,5는 북측으로 폭 약 3~4미터의 비포장 도로가 개설되어 있으며(기호 7 토지 포함),
기호 4,6,8은 기호 1,7 토지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3~8 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 개발제한구역,
성장관리권역

제시목록 외의 물건

본건 지상 기호 1,4,5,6,8 지상에는 제시외 수목(소나무 외) 및 조경석 다수가 소재하고
있음(기호 ㉣).

공부와의 차이

본건 토지 기호 3~8의 공부상 지목은 ""답""이나, 기호 3,5는 도로변 마당 등의 잡종지 상태
이며, 기호 4,6,8은 현황 전, 기호 7은 현황 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 조적조 경사슬래브지붕 단층(기호 2-가) 및 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층
(기호 2-나)으로, (건물사용승인일 : 2000.01.03).
외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기(기호 2-가).(기호 2-나는 벽체없음).
내 벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감(기호 2-가).
창 호 : 샷시 창호임(기호 2-가).

이용상태

주택 및 창고(기호 2-가 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 현관 등,
기호 2-나 : 창고)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비,난방설비(기호 2-가) 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉢).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 수목 포함
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2763 (2)

* 소재지: 경기도 양주시 어둔동 383

* 용도: 답 (현황: 일부 잡종지, 전, 도로 등)

* 감정가: 915,371,000원

* 토지면적: 2863.00㎡ (약 866.11평)

* 토지지분: 2863㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (단, 건물감정평가서 상에는 2000년 건축된 단층 주택 및 창고로 기재되어 있음)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (말소기준권리 설정 채권자: 김하나)

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 제시외 수목 포함, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 어둔동 소재 "어둔리저수지" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

* 토지 형태 및 이용상태: 기호 1은 사다리형, 기호 3~8은 대부분 부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 기호 1은 단독주택 건부지, 기호 3,5는 도로변 마당 등의 부속토지(현 잡종지 상태)로, 기호 4,6,8은 현황 전으로, 기호 7은 현황 도로 등으로 이용중임.

* 인접 도로상태: 기호 1,3,5는 북측으로 폭 약 3~4미터의 비포장 도로가 개설되어 있으며(기호 7 토지 포함), 기호 4,6,8은 기호 1,7 토지를 통하여 출입하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호 1,3~8 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 개발제한구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 05월 07일 접수된 김하나의 강제경매(갑17)입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 '지상권개요'로 표기되었으나 상세 내용은 없어 일반적으로 인수되지 않는 것으로 간주합니다.)

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전 (갑1): 1994-08-24, 황규영 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (갑12): 2010-12-27, 이명철 (매매)

* 강제경매 (갑17): 2024-05-07, 김하나, 15,000,000원 (말소기준권리)

* 강제경매 (갑18): 2024-11-07, 서호원 (말소)

* 강제경매 (갑19): 2026-01-09, 김건호 외 1명 (말소)

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* (주의: 임대관계가 미상이므로, 보증금은 없으나 차임이나 점유에 대한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 양주시 어둔동에 위치하며, "어둔리저수지" 인근 지역입니다. 주변은 자연취락, 축사, 농경지가 혼재되어 있어 전원적인 환경입니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 있습니다.

* 현황 이용: 토지 일부는 현황 도로, 잡종지, 전으로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답'이나 실제 이용 현황과 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. (이 외 상세 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 주거 환경: 자연환경과 농경지가 어우러진 조용한 전원생활이 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 요구: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

* 중복사건: 사건번호에 "(2)" 표기가 있어 중복되거나 관련 사건이 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 수목 및 조경석: 토지 지상에 제시외 수목(소나무 외) 및 조경석 다수가 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

* 건물 정보 불일치: 건물 면적이 0㎡으로 표기되어 있으나, 건물감정평가서에는 2000년 사용승인된 단층 주택 및 창고가 존재한다고 기재되어 있어, 실제 건물의 존재 여부, 상태, 면적 등에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 이용의 차이: 토지(기호 3~8)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 잡종지, 전, 도로 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 성장관리권역으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 축사 등이 혼재되어 있어 지역 특성에 따른 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 어둔동 소재의 토지 매각 물건으로, "어둔리저수지" 인근의 자연환경을 갖춘 지역입니다. 감정가는 915,371,000원이며, 토지 면적은 2863㎡ (약 866평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 특징으로는 농지취득자격증명 필수 제출, 중복사건 가능성, 제시외 수목 포함, 그리고 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 그리고 건물 면적 0㎡ 표기에도 불구하고 건물이 존재하는 것으로 보이는 점입니다. 또한, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 토지 이용이 제한적인 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: "어둔리저수지"와 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 토지 활용: 현황 도로, 잡종지, 전 등 다양한 용도로 이용 중이며, 향후 성장관리권역 내에서의 개발 가능성 탐색 여지가 있습니다.

* 저가 낙찰 기대: 농지취득자격증명 요구, 개발 제한, 중복사건 가능성 등의 요인으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 이를 통해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 915,371,000원을 기준으로, 제반 권리 관계, 토지 이용 제한, 제시외 물건, 건물 불일치 문제, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 선에서 입찰가를 고려하며, 본건의 경우 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 토지이용계획의 상세 검토, 법률 전문가와의 상담 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 감정가의 85% 수준인 약 778,060,350원부터 시작하여, 실제 조사 내용을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.