나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51611 [1] 전라남도 고흥군 동일면 백양리 산411-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 고흥군 동일면 백양리 소재 '신초마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경 임야, 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, '자연림'임. 기호(2)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, '캠핑장'으로 이용중임. 기호(3)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, '도로'임.

인접 도로상태

기호(1,3)은 북서측으로 소로한면에 접함. 기호(2)은 기호(3)을 진출입도로로 하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임. 기호(2,3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 일부 지상에 제시외건물 및 카라반이 소재함. (별지'지적및건물개황도'및'사진용지'참조)

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(2) 일부 지상에 철거가 용이한 구조물이 다수 소재함.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2.지상에 카라반6동 매각 제외. 목록2,3지상에 수목 매각 포함.
3.목록2.지상에 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51611 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 동일면 백양리 산411-1

용도: 근린시설 (건축물대장상 야영장시설 - 관리실, 화장실, 샤워실, 개수장, 세탁실)

감정가: 584,545,800원

토지면적: 18,354.00㎡ (약 5,552평)

건물면적: 169.15㎡ (약 51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항:

1. 일괄매각.

2. 목록2. 지상 카라반 6동은 매각에서 제외됩니다.

3. 목록2, 3 지상 수목은 매각에 포함됩니다.

4. 목록2. 지상 제시외 건물(판넬조 창고 6개 동, 총 77㎡)은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 동일면 백양리 '신초마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 임야와 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 완경사지에 부정형으로, 일부는 '자연림'으로, 다른 일부는 '캠핑장'으로 이용 중입니다. 기호(1,3) 토지는 북서측으로 소로에 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 기호(3) 토지를 진출입로로 이용하고 있습니다. 본건은 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 건물 등기부상 을1 (근저당권, 2025-04-08)이며, 해당 권리보다 선순위 권리로서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 635,000,000원 / 건물 120,000,000원

* 임차인 현황:

- 임차인: 주식회사우주선캠프

- 보증금: 0원

- 차임: 100,000원

- 전입일자(사업일자): 2025-01-17

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원인 점은 특이사항이며, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

- (참고) 임차인 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

본건의 주 용도는 '야영장시설'로, 건축물대장에는 관리실, 화장실, 샤워실, 개수장, 세탁실 등이 기재되어 있습니다. 주변은 임야와 농경지로 이루어져 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 현재 캠핑장으로 이용되고 있으며, 인근에 '형제섬 캠프타운', '나로우주캠핑장' 등이 소재하여 캠핑 및 관광 관련 시설이 운영되고 있습니다. 이는 해당 지역이 캠핑 및 휴양 관련 상권으로 일부 기능하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 고흥군 동일면에 위치하여 주변 지역은 대체로 한적한 농촌 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 이용하면 인근 마을 및 편의시설 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자연환경이 비교적 양호하며, 주변 관광지로는 나로우주센터, 팔영산, 금탑사 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: '주식회사우주선캠프'는 대항력이 있으나 보증금이 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황이며, 임대차 계약 내용 및 대항력의 실제 효력에 대한 면밀한 법률적 검토가 요구됩니다.

* 매각 제외 물건: 카라반 6동 및 6개 동의 제시외 건물(총 77㎡)은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 명확히 구분 및 관리해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있어 권리 분석 및 매각 절차 진행에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전남 고흥군에 위치한 캠핑장 시설로, 넓은 토지 면적과 현재 운영 중인 시설이 강점입니다. 자연환경이 우수하며 인근에 관광 자원이 풍부합니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 매각 제외 물건, 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 면밀한 검토가 필요합니다. 복잡한 권리관계 역시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 현재 캠핑장으로 운영 중인 시설로, 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 아름다운 자연환경과 관광 자원(나로우주센터 등)을 활용한 사업 확장이 기대됩니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 별도의 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 감정가 584,545,800원을 기준으로 시장 상황 및 잠재적 리스크(특히 대항력있는 임차인)에 대한 자체적인 평가를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.