나이스옥션 법원경매 순천 2025타경495 [1] 전라남도 순천시 남내동 35-1 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경495 [1] 전라남도 순천시 남내동 35-1 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경495
• 주소: 전라남도 순천시 황금2길 11-11 장군초밥
• 용도: 근린시설

순천지원 경매8계 2025타경495 | 소재지: 전라남도 순천시 황금2길 11-11 장군초밥 | 감정가: 1,157,238,570원 | 최저가: 518,443,000원 | 용도: 근린시설

1. 사건번호: 순천지원 2025타경495 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경495 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 남내동 35-1

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 1,157,238,570원

* 토지면적: 301.00㎡ (약 91.15평)

* 토지지분: 301㎡ (약 91.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1062.52㎡ (약 321.42평)

* 건물지분: 1062.52㎡ (약 321.42평)

* 건물 제시외면적: 8.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 순OOOOOOO

* 특이사항: 유치권

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 2025.9.10. 자 조경호로부터 건물 1층 약 35평 인테리어공사 후 공사대금 24,200,000원, 2025.9.10. 자 주식회사 하나이엔티로부터 건물 1층 약 35평 실내 철거공사와 폐기물처리비용 8,613,000원의 각 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.

1.2. 입지조건

* 본건은 전라남도 순천시 남내동 소재, '성동초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 업무용 건물, 상업용 건물, 음식점, 점포 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

* 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 토지는 인접 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되는 건입니다.

* 가장 중요한 권리사항은 '유치권'의 신고입니다.

* 2025년 9월 10일 자로 조경호는 건물 1층 약 35평에 대한 인테리어 공사대금 24,200,000원에 대한 유치권을 신고하였으며, 주식회사 하나이엔티는 건물 1층 약 35평에 대한 실내 철거 공사 및 폐기물 처리 비용 8,613,000원에 대한 유치권을 각각 신고하였습니다.

* 그러나 이들 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태이므로, 입찰 전 반드시 철저한 법적 검토 및 현장 조사가 필요합니다.

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 순천시 남내동의 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 성동초등학교 인근이라는 점에서 배후의 교육 수요와 더불어, 주변의 다양한 상업시설 및 업무시설과 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 인근에 음식점, 점포 등이 밀집해 있어 일반적인 상권이 형성되어 있으며, 순천 원도심 상권 활성화 사업 구역에 포함될 가능성도 있어 향후 상권 발전 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물의 용도가 제2종근린생활시설 및 주택으로 복합되어 있어, 상업 시설과 주거 수요를 모두 고려한 상권 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 단지 주변에 순천성동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 있으며, 제2종근린생활시설 및 주택 등으로 복합 이용 중입니다. 구체적으로 1층은 사무소 및 주차장, 2층은 사무소, 3~5층은 주택, 지하층은 주차장 및 사무실로 구성되어 있어 다목적 활용이 가능합니다.

* 기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 현재 성립 여부가 불분명한 '유치권'입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되었다면, 낙찰자가 공사대금을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 법적 검토와 현장 조사를 통해 정확한 상황 파악이 필수적입니다.

* 건물은 1992년 4월 2일 사용승인을 받아 약 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등의 개발 시 법적인 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 8㎡가 존재하며, 이 또한 일괄매각 대상에 포함되므로 이에 대한 확인 및 고려가 필요합니다.

* 순천시에서는 폐기물 처리시설 건립과 관련하여 주민들의 반발 및 관련 소송이 있었으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 도심권에 위치하며, 초등학교 인근이라는 입지적 장점과 상업/업무 시설이 혼재된 지역이라는 이점을 가지고 있습니다.

* 건물은 다목적으로 활용 가능하나, 건축된 지 오래되었고 유치권이라는 명확한 위험 요소를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 유치권 문제 해결 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으며, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 유치권 문제 해결 가능성 타진: 유치권자들과의 협상 또는 법률 전문가를 통한 법적 검토를 통해 유치권 인수 부담을 최소화하거나 해결 방안을 모색할 수 있다면, 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 활용 방안 다각화: 현재의 근린생활시설 및 주택 용도를 넘어, 주변 상권 및 발전 가능성을 분석하여 높은 수익을 창출할 수 있는 업종으로의 전환 또는 임대 전략을 수립할 수 있습니다.

* 지역 개발 호재 고려: 순천 원도심 상권 활성화 사업 등 지역 개발 계획을 파악하여 장기적인 관점에서 투자의 시너지를 높일 수 있습니다.

* 건물 노후도 대비: 향후 건물 유지보수, 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 두고 장기적인 투자 계획을 세우는 것이 바람직합니다.

법원 정보

순천지원 경매8계