나이스옥션 법원경매 순천 2025타경502 [1] 전라남도 여수시 오천동 177-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 오천동 소재 "여수오천일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재한 산업단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) 일단의 가장형 평지로서 공업용 부지임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 서측에 왕복2차선, 남측에 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-05-26)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-05-26)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(일반공업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임. 일련번호 2) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(일반공업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가) 경량(일반)철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 판넬마감 등, 바닥 : 에폭시 도포 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 4-나) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내,외벽 : 판넬마감임.

이용상태

일련번호 3-가) 공장, 보일러실, 식당, 숙소, 화장실 등임. 일련번호 4-나) 냉동창고 및 창고임.

설비내역

통상적인 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 27.2㎡임.

공부와의 차이

일련번호 3-가) 공부상 경량철골구조이나 현황 일부는 일반철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일부 건물에 부착된 시설물 및 부속 설비 등은 건물의 부대설비로서 건물에 포함하여 평가하였음. - 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구인 냉동냉장설비외 5점, 별지 제시외 기계기구(1식 12세트) 각 매각에 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경502 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 오천동 177-3

* 용도: 공장

* 감정가: 1,660,615,210원

* 토지면적: 1,071.30㎡ (약 324평)

* 건물면적: 839.93㎡ (약 254평) (주 건물 712.27㎡, 부속 건물 127.66㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 및 공장 기계기구 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행 (본건의 경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 오천동 소재 "여수오천일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재한 산업단지로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 이용상태: 일련번호 1, 2 토지는 공업용 부지로 이용 중인 가장형 평지입니다.

* 인접 도로상태: 서측 왕복 2차선 도로 및 남측 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m) 및 지방산업단지(일반공업지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (접수일자: 2022.09.27.)

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 근저당 (수협은행, 박옥희, 유기성)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 농업협동조합중앙회, 강성주)

* 압류 (여수시, 여수세무서장)

* 본건 임의경매개시결정 (수협은행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음 (물건명세서 참고사항 기재)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자):

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박 은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금액은 기재되어 있으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 대항력 판단에 필요한 정보가 미상이므로, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되나, 관련 정보 미상으로 인한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 여수오천일반산업단지 내에 위치하여, 주변은 공장 및 관련 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 주변 공장들의 운영 현황 및 해당 지역의 산업 동향에 따라 임대 수요 및 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 산업단지 내에 위치하므로, 일반 주거지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 다만, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 숙소, 식당 등의 시설이 건물 내부에 포함되어 있어 자체적인 편의 제공이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 건물 3호(공장)는 공부상 경량철골구조이나 현황 일부는 일반철골구조로, 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건물 관련 인허가 또는 활용 시 문제가 될 수 있습니다.

* 기계기구 포함 매각: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구(냉동냉장설비 외 5점, 별지 제시외 기계기구(1식 12세트) 포함)가 일괄 매각 대상이므로, 이를 인수할 경우 별도의 처리 비용이 발생하거나 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련 정보: 임차인 박 의 경우 대항력은 없으나 보증금 외 관련 정보가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 산업단지 내 시설: 공장 용도 외 다른 용도로의 전환 시 용도 제한 및 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 산업단지 환경으로 볼 때, 주변에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 해당 지역은 공장 및 산업 시설 위주로 구성되어 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 또는 상세 지리 정보 검색이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 여수오천일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 다수의 기계기구까지 포함된 물건입니다.

* 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 공장 용도로의 활용 가치가 높습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 건물 공부와의 차이, 포함된 기계기구 처리, 임차인 관련 미상 정보 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 여수 지역 산업단지 내 공장 용지로서 안정적인 산업 수요 기대

* 일괄 매각: 토지, 건물뿐만 아니라 공장 운영에 필요한 주요 기계기구까지 포함되어 있어 즉시 가동 또는 매각 시 유리

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 투자 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,660,615,210원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례, 권리 분석상의 특이사항(인수되는 채무 및 보증금 없음), 건물 및 기계기구의 현황, 향후 활용 가능성 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현 단계에서 구체적인 입찰가를 제시하기는 어려우나, 권리 관계가 명확하고 인수되는 금액이 없다는 점은 긍정적 요소입니다. 또한, 일괄 매각되는 기계기구의 가치와 처리 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 1,660,615,210원

* 인수 보증금: 0원

* 참고사항: 권리 분석상 추가 인수 부담은 없으나, 포함된 기계기구의 처리 방안 및 가치를 종합적으로 판단하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.