나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33042 [1] 광주광역시 광산구 송정동 814-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정매일시장' 북측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적상 맹지이나 인접필지(810-14번지)를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역(2021-01-11), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 건물은 시멘트 벽돌조 스라브즙 2층 건물로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1, 2층 동일하게 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기시설, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기타시설(철제계단, 돌붙임 바닥 등) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외건물 ㄱ~ㅂ이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2-가), 2-나)는 공부상 면적이 각각 ""1층 : 61.74㎡, 2층 : 36.0㎡"", ""2.10㎡""이나, 실측면적은 각각 ""1층 : 72.34㎡, 2층 : 44.88㎡"", ""3.68㎡"" 로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호 2-가)는 일반건축물대장상 2025년 04월 24일자로""증축/조립식/주택/10㎡/2층""으로 인하여 위반건축물로 등재됨.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 목록2 2층은 공실 상태임
- 목록1 맹지
- 목록2 공부상 "1층 : 61.74㎡, 2층 : 36.0㎡, 변소 : 2.10㎡"이나, 실측면적은 각 "1층 : 72.34㎡, 2층 : 44.88㎡", 변소 : "3.68㎡" 로 상이함
- 목록2 일반건축물대장상 2025. 4. 24.자로 "증축/조립식/주택/10㎡/2층"으로 인하여 위반건축물로 등재되어 있고, 시정사항이 이행되지 아니하면 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있음
- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33042 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 814-1 (도로명 주소: 광주광역시 광산구 송정로29번길 49-5)

용도: 단독주택

감정평가액: 273,143,460원

토지 면적: 124.00㎡ (약 37.51평)

건물 면적: 공부상 99.84㎡ (약 30.20평), 실측 면적 총 약 120.9㎡ (약 36.57평) (1층 72.34㎡, 2층 44.88㎡, 변소 3.68㎡)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정매일시장' 북측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 지적상 맹지이나, 인접 필지(810-14번지)를 통하여 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 근저당권 (접수일자 2024-08-01)

* 인수되는 권리:

* 을14 주택임차권 (김세희, 보증금 110,000,000원, 등기일자 2025-01-20). 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 김세희: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-06, 확정일자 2022-04-27. 상기 임차권등기와 동일하며, 보증금 전액 인수 대상입니다.

* 한국토지주택공사(LH): 보증금 94,800,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-24, 확정일자 2024-05-21. 대항력은 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 배당을 통해 변제받을 가능성이 높습니다. 다만, 배당 여부에 따라 매수인 인수 여부가 결정될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 강제경매 개시 결정: 채권자 김OO (등기일자 2025-06-17) - 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다.

* 기타 권리: 근저당, 압류 등 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 1988년~1994년 준공된 건물들의 면적 52.47㎡ ~ 62.19㎡ (약 15.9평 ~ 18.8평)이 6,000만원 ~ 9,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 377만원 ~ 505만원 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 토지 면적 124㎡ (약 37.5평)와 건물 실측 면적 약 120.9㎡ (약 36.57평)을 고려할 때, 유사 건물 유형의 거래가보다는 토지 가치 등이 더 반영될 수 있습니다.

하지만 본건은 제시외 건물, 맹지, 위반건축물 등의 리스크 요인을 가지고 있어, 이러한 점들을 시세 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 송정매일시장과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 송정역 및 1913 송정역 시장 등도 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 김세희의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소입니다.

* 위반건축물 존재: 일반건축물대장상 2025년 4월 24일자로 "증축/조립식/주택/10㎡/2층"으로 인한 위반건축물로 등재되어 있으며, 시정 명령이 이행되지 않을 경우 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있습니다. 이는 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공부상 면적과 실측 면적 차이: 건물 공부상 면적과 실제 이용 면적 간에 차이가 존재합니다.

* 맹지: 지적상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 협의 및 통행로 확보가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1980년 사용승인된 건물로, 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 2층 공실: 현재 건물 2층이 공실 상태로, 임대 수익 발생 시 공실 기간 동안의 수익 손실이 발생합니다.

* 제시외 건물: 별도 제시외 건물이 존재하나, 매각 포함 여부 및 현황 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동의 입지 좋은 곳에 위치한 단독주택입니다. 송정매일시장 인근으로 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 1천만원을 인수해야 하는 점, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 가능성이 있는 점, 지적상 맹지인 점, 그리고 1980년 건축된 노후 건물이라는 점 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 단점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 송정매일시장 및 송정역 등 주요 생활 및 교통 시설 인접으로 인한 입지적 장점.

* 단독주택으로, 향후 가치 상승 가능성 및 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 공간 활용도를 높일 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 273,143,460원

인수되는 임차보증금 (김세희): 110,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 1천만원을 인수해야 하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매입 비용이 시세보다 낮아야 합니다. 또한, 위반건축물, 맹지, 건물 노후화 등 제반 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하, 특히 인수되는 보증금을 제하고도 합리적인 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

제반 리스크와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 타당해 보입니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사를 통해 더욱 정확한 가치 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.