나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32948 [1] 광주광역시 북구 운암동 425-3 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미)주건축물 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 ""광주기아챔피언스필드""북동측 인근에 위치한""공동주택((주)좋은건설 김경미) 제1동 제4층 제401호""로 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 철도보호지구<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 김선호로부터 2026.4.30.자 금 65,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 별도 소명자료는 없고 그 성립여부는 불분명함. 이에 대하여 경매신청채권자로부터 2026. 7. 3.자 유치권 배제신청서 접수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32948 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO (북광주새마을금고로 추정)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 광주광역시 북구 운암동 425-3번지, 공동주택((주)좋은건설 김경미) 주건축물 1동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

1.3. 건물 개요

* 건축년도: 2018년 5월 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 층수: 5층 중 4층

* 건물 면적 (전용면적): 68.16㎡ (약 20.62평)

* 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지마감 등

* 창호: 새시창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 구비

1.4. 토지 개요

* 토지 면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

* 토지 지분: 50.4838㎡ (약 15.27평)

* 토지 형상: 사다리형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로: 단지 내 진입도로 개설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주기아챔피언스필드" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당함.

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역임.

* 철도보호지구<철도안전법>에 해당함.

* 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>에 속함.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 지역임.

* 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2018년 5월 18일 접수된 북광주새마을금고의 근저당권 (156,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리 (유치권 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당되는 권리 없음).

* 유치권 신고: 김선호로부터 2026년 4월 30일자로 65,000,000원의 유치권이 신고되었으나, 별도 소명자료가 없고 성립 여부는 불분명함. 이는 잠재적 인수 부담이 될 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않으며, 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본건이 위치한 운암동 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활권을 형성하고 있음.

* 광주기아챔피언스필드가 인근에 위치하여 지역 랜드마크 역할을 하고 있음.

4.2. 주요 시설 (혐오시설 포함 검색)

* 주변에 상가 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

* 일반적인 검색 결과에서 본건 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았음. 다만, 이는 추가적인 현장 조사 및 지역 주민 의견 청취를 통해 재확인할 필요가 있음.

* 광주기아챔피언스필드 인근 지역은 공공시설 및 상업시설 이용에 접근성이 좋은 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 상가 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상, 주변에서 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

5.3. 의료시설

* 인근 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 신고된 유치권(65,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있는 위험이 존재함. 이는 법적 검토 및 추가 확인이 필수적임.

6.2. 건물 노후화

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 기타 리스크

* 최근 매매사례 가격과 감정가 간의 차이가 존재하여, 시세 대비 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택으로, 광주기아챔피언스필드 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주거용으로 이용하기에 무리가 없는 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 미확인 유치권의 존재입니다. 6500만원의 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 이를 인수하게 될 경우 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 제공된 주변 시세 자료와 비교했을 때 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 이는 투자 시 예상 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

따라서 본건에 대한 투자 결정은 유치권의 법적 효력 및 인수 여부에 대한 철저한 조사와 함께, 주변 시세와 감정가의 괴리를 면밀히 분석하여 신중하게 진행해야 할 것으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)으로 향후 유지보수 부담이 적음.

* 광주기아챔피언스필드 인근에 위치하여 지역적 이점 보유.

* 주거지역 내 상가 및 업무시설 혼재로 생활 편의시설 접근 용이.

* 일괄 매각으로 토지 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2013년식, 59.85㎡ (약 18.10평) 건이 2026년 3월 16일에 12,500만원에 거래 (약 690만원/평).

* 2013년식, 59.85㎡ (약 18.10평) 건이 2026년 3월 28일에 10,500만원에 거래 (약 580만원/평).

* 1982년식, 48.58㎡ (약 14.70평) 건이 2024년 11월 6일에 8,000만원에 거래 (약 544만원/평).

본건은 2018년식, 68.16㎡ (약 20.62평)으로, 위 비교 사례들보다 신축 연도가 좋으나, 거래된 금액 자체는 2013년식 매물도 1억 초반대임을 고려해야 합니다. 감정가 202,000,000원 (약 980만원/평)은 최신 매매 사례의 최고가(약 690만원/평)보다 상당히 높습니다.

유치권 65,000,000원의 잠재적 인수 부담을 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 59% ~ 69% 수준이며, 유치권 인수 여부 및 실제 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 유치권 관련 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.