나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32940 [1] 전라남도 나주시 봉황면 오림리 627-9 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 ""장치마을"" 북측 인근[일련번호 1) ~ 6)]에 위치하며 주변은 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) ~ 5) 부정형 완경사로서 과수원으로 이용 중임.
일련번호 6) 사다리 완경사로서 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3), 6) 지적도상 맹지임.
일련번호 2), 4), 5) 북동측에 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 2) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 3) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 4) ~ 6) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 주택 및 창고, 약 78.6㎡임.
제시외건물 ㄴ) 철파이프조 슬레이트지붕 단층, 차양, 약 18.7㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1내지6 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
목록2,5 을구 순위 3번 지상권 설정등기(1999.12.28. 접수번호 제26768호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음
목록1내지5 수목 포함
목록2 지상에 일반건축물대장상 미등기건물(시멘트블럭조 스레트지붕 단층, 창고, 67㎡)이 소재하나, 현황 소재불명(멸실로 추정)임
목록5 제시외 건물(주택 및 창고, 차양) 매각제외
목록5 철거가 용이한 비닐하우스 2동은 매각제외
목록1,3,6 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 세부정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32940 (1)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 오림리 627-9

용도: 과수원

토지 면적: 6,325.00㎡ (약 1,913.4평)

감정가: 388,361,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 근저당(2018.10.11. 접수)보다 선순위인 지상권 설정 등기(1999.12.28. 접수)가 존재하나, 지상권자인 신청채권자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '목록 5 매각에서 제외되는 제시외건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음'이라는 특이사항이 존재하여 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 "장치마을" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 다만, 일련번호 1), 3), 6) 토지는 지적도상 맹지이며, 일련번호 2), 4), 5) 토지는 북동측 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건은 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 구체적으로는 가축 종류 및 거리에 따라 50m, 200m, 300m 제한 구역으로 분류됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권이전 (1972-12-29)

* 을2: 지상권설정 (1999-12-28, 나주지구배원예농업협동조합, 존속기간 2055년) - 말소 동의서 제출됨

* 을5: 근저당권 (2018-10-11, 나주배원예농업협동조합, 말소기준권리)

* 이 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기들이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 307,542,550원

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(을5 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 선순위 지상권(을2)은 지상권자(신청채권자)의 말소 동의서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특이사항

* 농지취득자격증명: 목록 1 내지 6 각 필지별로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다.

* 법정지상권 성립 가능성: '목록 5 매각에서 제외되는 제시외건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음'이라는 물건명세서상의 기재로 인해 관련 법리 검토가 필요합니다.

* 수목: 목록 1 내지 5 필지에 식재된 수목은 매각에 포함됩니다.

* 건물: 목록 2 지상에 일반건축물대장상 미등기 건물(창고, 67㎡)이 소재하나 현황 소재불명(멸실 추정)입니다. 목록 5에 제시외 건물(주택, 창고, 차양) 및 비닐하우스 2동이 있으나 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역의 농경지로, 주변에 농경지와 일부 단독주택이 산재해 있어 상업 활동보다는 농업 활동에 집중된 지역입니다. 인근 농협, 마을회관 등 기초적인 생활 편의시설 외에 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 농경지, 단독주택, 마을회관, 농협 등이 소재합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 농업 활동 외의 다른 용도로 개발 시에는 해당 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비로 인한 매수신청보증금 몰수 위험.

* 일부 필지(1, 3, 6)의 맹지 여부로 인한 토지 이용의 제약.

* 명확한 말소 동의서가 제출되었으나, '목록 5' 관련 법정지상권 성립 가능성에 대한 법률적 검토 필요.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 비닐하우스 철거 관련 분쟁 발생 가능성.

* 가축사육제한구역 지정으로 인한 축산업 관련 사업 추진 시 제약.

* 현황 소재불명 멸실 추정된 미등기 건물 존재.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리의 과수원으로 이용 중인 토지입니다. 넓은 면적의 농지를 확보할 수 있다는 장점이 있으나, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필요, 그리고 법정지상권 성립 가능성이라는 잠재적 리스크를 내포하고 있어 취득 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 법정지상권 관련 내용은 권리 분석 시 최우선으로 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 농업 생산 활동을 위한 기반 마련 (과수원, 농지).

* 생산관리지역으로 향후 용도 변경 또는 개발 가능성 (지역 개발 계획 확인 필요).

* 넓은 면적의 토지 확보를 통한 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금(임차인 보증금 등)이 없는 상태이나, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 토지의 구체적인 이용 가치, 법정지상권 등 권리관계의 최종 확정 여부, 향후 개발 가능성 등 다각적인 시장 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 객관적인 시세 조사를 수행하신 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.