나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32907 [1] 전라남도 나주시 금천면 원곡리 228 우영타워아파트 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32907 [1] 전라남도 나주시 금천면 원곡리 228 우영타워아파트 14층1403호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경32907
• 주소: 전라남도 나주시 금천면 원곡리 228 우영타워아파트 14층1403호
• 감정가: 80,000,000원
• 최저가: 80,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

광주지방법원 경매5계 2025타경32907 | 소재지: 전라남도 나주시 금천면 원곡리 228 우영타워아파트 14층1403호 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 80,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32907 (1)

용도: 아파트

소재지: 전라남도 나주시 금천면 원곡리 228 우영타워아파트 14층1403호

감정가: 80,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 세부 정보

토지면적: 45.16㎡ (토지 지분율: 4516)

건물면적: 84.75㎡ (건물 지분율: 8475)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 모OO

채권자: 나OOOOOOOOO

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 원곡리 소재 "호남원예고등학교" 동측 인근에 위치한 '우영타워아파트' 14층 1403호입니다. 주변은 공공기관 및 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 평지대 내 사다리형의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호하며 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 건물 및 설비 현황

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 14층에 위치합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며 창호는 새시창 구조입니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 입지조건

본 물건은 나주시 금천면 지역 내 주거와 산업 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 공공기관 및 소규모 공장이 있어 직주근접을 고려하는 실수요층의 수요가 존재할 수 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 확보된 지역이며, 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 용이합니다.

3.2. 권리분석

본 사건은 소유자와 채무자가 동일한 모OO이며, 채권 확보를 위한 부동산임의경매입니다. 복잡한 권리관계보다는 채권자의 단순 채권 회수를 목적으로 하는 경매로 추정됩니다. 매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각이며, 제시외 면적이 0.00㎡이므로 매각 물건 자체의 권리상 특별히 추가로 인수할 부분이 없습니다. 다만, 임대관계가 미상인 바, 대항력 있는 임차인의 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 상권분석

주변 환경이 '공공기관 및 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재'된 지역이므로, 중심 상권보다는 해당 지역 거주민 및 근로자를 대상으로 하는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 기본적인 편의 시설은 갖추고 있겠으나, 광범위한 상업 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

3.4. 생활정보

총 14층 중 최고층인 14층에 위치하고 있어 일조권과 조망권 확보에 유리합니다. 승강기 설비가 갖춰져 있어 고층 이용의 불편함이 없으며, 전용면적 84.75㎡로 일반적인 중소형 아파트의 면적을 갖추고 있습니다. 기본적인 설비가 양호하여 거주하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.5. 잠재적 리스크

1. **임차인 리스크:** 임대관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 보증금 인수의 리스크가 발생할 수 있습니다.

2. **명도 리스크:** 소유자(채무자)가 점유하고 있을 가능성이 있으며, 이 경우 명도 저항에 따른 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

3. **개발 규제 리스크:** 토지이용계획상 '비행안전제3구역' 및 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 증축/개축/용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

4. 투자 제언

4.1. 투자 포인트

1. **실수요 선호 면적:** 전용면적 84.75㎡로 일반적인 실수요자가 선호하는 중소형 아파트 면적입니다.

2. **최상층 위치:** 14층 중 14층으로 로열층에 해당하며, 조망 및 일조권이 우수할 가능성이 높습니다.

3. **안정적인 권리:** 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 물건이 없어, 물건 자체의 권리 관계는 명확합니다.

4. **합리적 기준가:** 80,000,000원의 감정가는 입찰의 초기 기준점으로서, 향후 유찰 시 투자 매력이 더욱 높아질 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 나주 금천면 지역 내 실수요 및 임대 수요를 기대할 수 있는 아파트 물건입니다. 8천만 원의 감정가 대비 시세차익 및 임대 수익을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 입찰 전 **현장 방문을 통한 정확한 시세 파악**과 **대항력 있는 임차인의 유무 확인**이 가장 중요하며, 토지이용계획상의 규제사항(비행안전구역 등)을 충분히 인지하고 접근한다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계