나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33033 [1] 전라남도 담양군 고서면 고읍리 산45-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 고서면 고읍리 소재 '덕촌마을' 동측 근거리에 위치하며, 부근은
일부 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 곤란하고, 면소재지 외곽의 산림지대에 위치하는 등 일반적인 대중
교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 지상에 자연생소나무 등이 자생중인 자연림상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 개발제한구역, 자연녹지지역이고, 가축사육제한구역(소, 젖소,
말, 닭, 오리, 양, 사슴, 메추리, 개를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 닭, 오리, 양, 사슴, 메추리를 제
외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)
<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 현황 자연림상태로서 임대관계는 없을 것으로 사료되나, 현장조사시 이해관계인
부재로 임대관계는 미상임.

2) 항공사진상으로는 분묘가 없는 것으로 추정되나, 본건은 순수산림지대내 급경사 임야
상태로서 접근이 곤란하여 분묘 소재여부는 다소 불확실하며, 일부 지상에 송전탑이
소재하고 송전선이 통과하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

맹지. 일부 지상에 송전탑 소재. 송전선 통과함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33033 (1)

* 소재지: 전라남도 담양군 고서면 고읍리 산45-1

* 용도: 임야

* 토지면적: 46512.00㎡ (약 14,071.86평)

* 감정가: 102,326,400원

1.2. 경매 정보

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 최OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 담양군 고서면 고읍리 소재 '덕촌마을' 동측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 일부 농경지와 자연림으로 형성되어 있습니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 곤란하며, 면소재지 외곽의 산림지대에 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 다소 불편합니다.

* 인접 도로 상태: 지적상 맹지 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도 지역: 개발제한구역, 자연녹지지역

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 공익용산지(보전산지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 6월 17일자 임의경매 (채권자: 최해규)

* 인수되는 권리: 을구 1번 지상권 설정등기 (접수일자 1990년 12월 13일). 한국전력공사 소유로, 목적은 철탑 및 송전선 건설과 소유 범위 철탑 부지 238㎡이며, 철탑 및 송전선이 존속하는 기간까지 존속합니다. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 및 지분 이전 내역 다수 존재.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 본건에 등기된 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 자연림이 주를 이루는 산림지대이므로, 일반적인 상권 형성은 미미한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 시설

* 본 물건은 산림지대에 위치하여 인근에 편의시설 및 주거 시설에 대한 접근성이 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 제한

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용 및 건축에 제약이 있습니다.

* 송전탑 및 송전선: 일부 지상에 송전탑이 소재하고 송전선이 통과하고 있어, 토지 이용에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 경사 임야: 자연림 상태의 급경사 임야로, 접근 및 개발에 어려움이 예상됩니다.

* 분묘 소재 여부 불확실: 급경사 임야로 접근이 곤란하여 분묘 소재 여부가 불확실하며, 이를 확인할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역, 공익용산지(보전산지) 등으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.2. 권리적 부담

* 선순위 지상권: 한국전력공사의 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되어, 철탑 부지 238㎡에 대한 사용에 제약이 있습니다.

* 공유물분할 목적 경매: 본 경매는 공유물 분할을 목적으로 하며, 복잡한 권리 관계 및 향후 분할 과정에서의 추가 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 고서면의 산림지대로, 맹지이며 송전탑 및 송전선이 소재하고 선순위 지상권이 존재하며, 개발제한구역 및 보전산지 등 다수의 토지 이용 규제가 겹쳐 있는 물건입니다. 공유물분할을 위한 경매로, 명확한 개발 목적이나 활용 계획이 없는 경우 투자가치 판단이 매우 신중해야 합니다. 현재 상태로는 투자 위험이 매우 높은 편이며, 향후 규제 완화나 토지 사용 관련 협의 등에 따라 가치가 변동될 가능성은 있으나, 단기적인 활용은 어렵다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 계획 변경이나 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 송전선 및 송전탑 관련하여 한국전력공사와의 사용료 협상 또는 토지 사용에 대한 별도 보상 협의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 산림 자원 활용 또는 특정 목적의 개발(예: 산림 체험 공간 등)을 고려하는 경우, 입찰 가치 산정에 있어 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 102,326,400원 (46,512㎡, 약 14,071.86평)

* 본건은 맹지, 송전탑 및 송전선 소재, 선순위 지상권 인수, 개발제한구역 및 보전산지 지정 등 다수의 법적, 물리적, 권리적 제약 조건을 안고 있어, 감정가를 기준으로 일반적인 토지 거래 시세보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 특히, 공유물분할 경매의 특성상 법원 경매 절차 외에도 공유자 간의 추가 협의가 필요할 수 있으며, 지상권 인수 부담 등도 감안해야 합니다.

* 따라서, 향후 발생 가능한 모든 비용과 리스크를 면밀히 분석하고, 잠재적 활용 가치를 매우 보수적으로 평가하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다. (구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.