나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3911 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재""롯데마트첨단점""남서측 인근에 위치한 에드가303 제4층 제406호로서, 주변은 아파트 및 상가, 오피스텔 등이 소재한 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 제4층 제406호로서,
외벽 : 돌붙임 및 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

주거용오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택부지임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의하여 임차인 정미담은 우선매수권 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3911 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 4층406호 (새 주소: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 55, 406호)

건물명: 에드가

용도: 오피스텔 (주거용)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 63,000,000원

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

전용면적(추정): 32.776㎡ (약 9.92평)

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "롯데마트 첨단점" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 상가, 오피스텔 등이 소재한 지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와 인접하여 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다.

주택임차권: 임차인 정미

보증금: 57,000,000원

전입일자: 2023년 4월 24일

확정일자: 2023년 3월 24일

대항력: 있음

인수 여부: 임차인의 보증금 57,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리:

소유권 보존 등기: 도휘주식회사 (2013.10.16)

주택임차권 등기: 정미 (2025.05.19, 말소: 인수)

강제경매 개시 결정 등기: 정미 (2025.06.17, 말소: 말소, 말소기준권리)

임차인 정미 는 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의거하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 정미 의 강제경매개시결정등기(2025.06.17)이며, 주택임차권(2025.05.19)은 말소기준권리보다 선순위로 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

인수 보증금 합계: 57,000,000원 (임차인 정미 의 보증금 전액 인수 가능성 있음)

4. 상권분석

본 물건은 "롯데마트 첨단점" 인근에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 아파트, 상가, 오피스텔 등이 혼재하여 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

단지 서측으로 포장된 진입로가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 롯데마트 첨단점을 비롯한 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 정미 의 보증금 57,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 참여 및 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.

전세사기 관련 특별법 적용: 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

공실 위험: 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성이 상존하며, 임대 시 공실 기간 발생에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 오피스텔로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 57,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크입니다.

또한, 공유자 우선매수 및 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

권리 분석을 철저히 하고, 임차인과의 협상 및 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

적정 시세 대비 유리한 감정가: 감정가 63,000,000원 대비 최근 매매 사례가 65,000,000원 수준입니다. 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용을 시세와 비교하여 판단해야 합니다.

도심 접근성: 롯데마트 첨단점 인근으로 생활 편의성이 좋고, 교통망이 비교적 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 오피스텔: 2013년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

최근 매매 사례 (전용면적 약 32.776㎡ 기준): 65,000,000원

인수되는 임차보증금: 57,000,000원

본 물건은 매수인이 임차인의 보증금 57,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰받는 금액 외에 추가적인 비용이 발생합니다. 따라서 총 투자 비용은 (낙찰가 + 57,000,000원)이 됩니다.

최근 매매 사례를 기준으로 총 투자 비용을 65,000,000원으로 가정할 경우, 최대 입찰 가능 금액은 65,000,000원 - 57,000,000원 = 8,000,000원입니다.

감정가 63,000,000원을 총 투자 비용으로 설정할 경우, 최대 입찰 가능 금액은 63,000,000원 - 57,000,000원 = 6,000,000원입니다.

이와 같이 인수되는 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높기 때문에, 실제 입찰가는 매우 낮게 산정될 가능성이 높습니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성과 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등 변수가 많으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 2,000,000원 ~ 7,000,000원 사이로 신중하게 결정하는 것이 현실적입니다. (이는 낙찰가이며, 여기에 57,000,000원의 임차보증금이 추가로 인수됩니다.)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.