나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20919 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 760-1 성경파스텔아파트 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""군산남중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 5층 503호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 도배 등 마감,
창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 소화전설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 등고평탄한 토지로 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측과 북측으로 각각 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타:--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 군산지원 2025타경20919 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 760-1 성경파스텔아파트 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 84,000,000원

토지면적: 44.35㎡ (약 13.42평)

토지지분: 44.35㎡ (약 13.42평)

건물면적: 78.34㎡ (약 23.69평) (전용면적)

건물지분: 78.34㎡ (약 23.69평)

1.2. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산남중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-12-27부로 모든 축종 사육 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2014년 11월 6일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을7)입니다.

이 외 접수일자가 이후인 주택임차권(을10), 압류(갑4, 갑5), 가압류(갑6, 갑7, 갑8) 등은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 박진영: 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2018-09-14. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 46,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-09-14, 확정일자 2018-08-29. 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 180,144,835원입니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 내역이 기재되어 있으며, 상기 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 나운동은 군산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지 밀집 지역입니다. 주변에 군산남중학교가 있고, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상권이나 중심 상업 지구와의 거리에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 5층 503호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(성경파스텔아파트)은 2012년 9월 7일 사용 승인되었습니다.

5.2. 편의시설 및 환경

인근에 군산남중학교가 위치하며, 주거지대 특성상 생활 편의 시설(마트, 병원, 약국 등)이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 은파유원지, 월명공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 설비 내역

건물 내 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본 건 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

6.2. 혐오시설 여부

현재까지 진행된 정보 확인 결과, 본 물건 소재지 및 인근 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6.3. 기타 사항

건축물대장상 특이사항은 없으나, 제시외 건물 면적이 없다는 점은 참고할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황을 통해 실제 점유자는 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 군산남중학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 건물은 준공 후 약 14년이 경과한 철근콘크리트 구조입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정된 점은 향후 토지 이용 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 나운동 지역 내 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계가 예상됩니다.

* 인근 지역의 시세 데이터를 참고할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 시세, 물건의 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 유사 단지들의 실거래가를 참고하면, 28평형은 약 1.1억, 32평형은 약 1.4억, 85㎡ (약 25.7평)는 1.13억 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 따라서, 보수적인 접근 시 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있으며, 적극적인 투자를 고려할 경우 최근 실거래가 수준을 참고하여 상향 조정할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.