나이스옥션 법원경매 군산 2025타경433 [1] 전북특별자치도 군산시 옥구읍 수산리 756 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경433 [1] 전북특별자치도 군산시 옥구읍 수산리 756 답 경매

• 사건번호: 2025타경433
• 주소: 전북특별자치도 군산시 옥구읍 수산리 756
• 감정가: 133,245,900원
• 최저가: 65,290,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

군산지원 경매2계 2025타경433 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 옥구읍 수산리 756 | 감정가: 133,245,900원 | 최저가: 65,290,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 군산지원 2025타경433 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 옥구읍 수산리 756

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 기본 정보

용도: 답 (농지)

감정가: 133,245,900원

토지면적: 3,249.90㎡ (약 983.09평)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자/채권자: 전OO / 채OO / 옥OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 물건 분석 (감정평가 요약)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥구읍 수산리 소재 "우포보건진료소" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 경지정리가 잘 된 "답"이 주를 이루는 순수 경지정리 지대입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 조건

본건 토지는 일련번호 1, 2로 구성되어 있으며, 모두 현황 "답"으로 이용 중입니다. 일련번호 1은 사다리형 평지, 일련번호 2는 삼각형 평지의 형태입니다.

도로 조건은 양호한 편으로, 각 필지 모두 폭 약 3~4m 정도의 시멘트 포장도로를 통해 출입이 가능하여 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 공법상 제한

두 필지 모두 농림지역 및 농업진흥구역(2023-11-21)에 속하여 농지법에 따른 강력한 개발 제한을 받습니다. 이는 농지로서의 보존 가치가 높은 지역임을 의미합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 필지별로 사육 제한 축종이 상이하므로 해당 정보를 반드시 확인해야 합니다 (일련번호 1: 모든 축종 제한 / 일련번호 2: 양, 사슴, 소, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 등 제한).

3. 주요 분석

3.1. 입지 조건

본건은 농경지 밀집 지역에 위치하며, 주거시설이나 상업시설은 미미한 순수 농업 생산 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 농지로서의 접근성은 양호하며, 우포보건진료소 인근에 위치하여 지역 내 거점 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지 전부(100% 지분율)입니다. 건물은 존재하지 않아(0.00㎡) 명도 및 건물 관련 권리분석의 복잡성은 없습니다.

가장 큰 주의사항은 "농지취득자격증명"의 제출 의무입니다. 낙찰자는 매각 결정기일 전까지 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금(최저가의 10%)이 몰수되므로 철저한 준비가 필요합니다. 본건의 권리 관계는 비교적 명료하나, **농지법에 따른 규제 준수가 핵심 리스크 관리 사항입니다.**

3.3. 상권 분석

본건은 순수 "답" 용도의 농업 생산 지역이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업 시설 개발이나 상권 분석은 의미가 없으며, 오로지 농업용지로서의 가치와 주변 농지 시세에 기반하여 투자 판단을 내려야 합니다.

3.4. 생활 정보

주요 시설: "우포보건진료소"가 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 요양병원 등 일부 의료 시설이 존재합니다.

혐오 시설: 주변 환경은 주로 경지정리된 답이므로, 감정평가서나 검색 정보 상에 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농림지역 특성상 농수로, 축사(제한구역 지정), 농업 관련 시설 등이 산재할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 최종 확인이 필수입니다.

3.5. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 **농지취득자격증명 미제출**로 인한 보증금 몰수입니다. 농사를 지을 의사가 없는 투자자에게는 진입 장벽이 높습니다.

두 번째는 **공법상 제한**입니다. 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 사실상 현황 "답" 외의 다른 용도(주택, 공장, 기타 시설)로의 전용이나 개발이 극히 제한적입니다. 이는 장기적인 토지 가치 상승에 제약을 줄 수 있습니다.

가축사육제한구역 지정으로 인해 축사 설치 등의 계획은 제한되며, 특히 일련번호 1은 모든 축종이 제한됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 군산시 옥구읍 수산리의 경지정리된 농지로서, 감정가 대비 적정 가격에 낙찰된다면 농업용지 확보를 목표로 하는 실수요자나 장기적인 농지 투자자에게 적합한 물건입니다.

토지 면적이 3,249.90㎡ (약 983.09평)으로 농업 경영에 충분한 규모를 갖추고 있으며, 도로 조건도 양호하여 농기계 진출입에 어려움이 없어 농업 생산성이 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 농지취득자격증명이라는 필수 관문을 통과해야 하므로 입찰 전 철저한 사전 준비가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트:

1. **순수 농업용지로서의 안정성:** 농림지역 내 농업진흥구역으로 지정되어 투기적 수요보다는 순수 농업용지로서의 가치가 높고 안정적입니다.

2. **농지 규모의 적정성:** 약 983평의 면적으로 농업 경영체 등록 및 농지연금 등의 제도 활용에 유리한 면적입니다.

3. **양호한 접근성:** 폭 3~4m 시멘트 포장도로에 접하고 있어 영농 편의성이 높습니다.

주의 사항:

1. **농지취득자격증명 (농취증):** 반드시 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 발급 계획을 수립해야 합니다.

2. **개발 제한:** 개발행위는 사실상 불가능하다고 판단하고, 장기적인 농지 보유 관점에서 접근해야 합니다.

3. **가축사육제한:** 축종별 제한 내용을 확인하여 투자 목적과 부합하는지 검토해야 합니다.

법원 정보

군산지원 경매2계