나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31323 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 OOOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 ""전주에코시티""내에 위치하며 주위환경은 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

기호 1-가~2-나)는 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 철골조 (철근)콘크리트지붕
지하4층/10층 중 2층 204호 및 2층 제2에프201호로서

기호1-가~기호2-나는
외벽: 돌붙임등 마감,
내벽: 몰탈위페인트 및 타일, 실내인테리어 등 마감,
창호:강화유리 및 샷시창입니다.

이용상태

기호1-가는 상업용(참치마트:현재 폐업상태로 판단됨) 및 기호2-나는 상업용(주식회사 원탑푸드)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접토지 대비 평탄한 정방형 토지로서 기준시점 현재 상업 및 업무용부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복8차선 도로인 과학로가 소재하며 북동측으로 왕복4차선 도로인 세병1길과 남동측으로 4차선도로인 세병1길을 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2025-03-17)(전주 00
부대 이전부지 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상입니다.
- 기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31323 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 2층 204호

신 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병2길 10, 2층 204호

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.11㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.11㎡ (약 8.20평)

건물면적: 88.93㎡ (약 26.90평)

건물지분: 88.93㎡ (약 26.90평)

1.4. 건물 정보

본건은 로마네시티현대썬앤빌전주 집합건물의 2층 204호입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철골조

지상 10층, 지하 4층 중 지상 2층에 위치합니다.

용도: 근린상가 (감정평가요항표상 기호1-가는 상업용(참치마트:폐업), 기호2-나는 상업용((주)원탑푸드)으로 이용 중)

주요 용도 (건축물대장): 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도.

1.5. 감정가

감정가: 518,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주에코시티" 내에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: ] .

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통인 편입니다 [cite: ] .

동부대로, 송천중앙로 이용 편리, 전주IC 인근으로 광역 이동 수월 .

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 왕복 8차선 도로인 과학로가 접해있으며, 북동측 및 남동측으로는 왕복 4차선 도로인 세병1길을 통해 진출입이 가능합니다 [cite: ] .

2.4. 토지이용계획

* 일반상업지역 (2017-03-24)

* 방화지구 (2017-03-24)

* 지구단위계획구역 (2025-03-17) (전주 00 부대 이전부지 지구단위계획구역)

* 중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

* 가축사육제한구역 (2023-01-13) (주거밀집지역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

하나은행 근저당 (접수일자: 2022-09-28, 채권금액: 426,000,000원)이 말소기준권리입니다 [cite: ] .

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 486,521,765원 (근저당 426,000,000원 + 가압류 60,521,765원 + 강제경매) [cite: ] .

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 [cite: ] .

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (유)이래

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업개시일: 2024-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 로마네시티현대썬앤빌전주는 판매시설, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 구성된 복합 상업 공간입니다 .

현재 본건 호실(204호)은 (주)원탑푸드라는 상호로 상업용으로 이용 중이며, 유사한 용도로 쓰이는 다른 호실은 폐업 상태로 판단됩니다 [cite: ] .

에코시티는 이마트, CGV, 롯데마트 맥스, 스트리트 몰 등이 위치한 상업 중심지를 형성하고 있습니다 .

4.2. 주변 상업시설

본 건물 내에는 영화관(CGV)이 입점해 있으며, 주변으로 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다 .

이는 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용합니다 .

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 상업시설이 갖추어져 있어 쇼핑, 문화생활 등 편리한 생활이 가능합니다 .

인근에 공공청사 및 업무시설이 위치하고 있습니다 .

5.2. 교육시설

인근에 전주초포초등학교, 전주자연초등학교, 전주덕일중학교, 전북대학교사범대학부설고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다 .

에코시티에는 학원가(ECC)도 형성되어 있어 교육열이 높은 지역입니다 .

5.3. 녹지 및 공원

세병공원, 화정공원, 백석공원 등 다수의 공원이 인접하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다 .

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

본건은 현재 영업 중인 업체가 있으나, 다른 유사 용도의 호실이 폐업 상태인 점을 고려할 때, 향후 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 상권 분석 및 임차 계획 수립 시 이러한 점을 고려해야 합니다 [cite: ] .

6.2. 권리관계

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 특별히 인수해야 할 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 모든 권리 관계는 최종 매각기일에 따라 변동될 수 있으므로 잔금 납부 시점까지 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 주변 환경이 변경될 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 에코시티 내 로마네시티현대썬앤빌에 위치한 근린상가입니다. 해당 단지는 복합문화시설로 설계되어 차별화된 외관과 함께 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다 . 교통이 편리하고 주거 및 업무 시설이 밀집한 에코시티의 중심상업지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다 . 현재 (주)원탑푸드라는 상호로 영업 중인 점은 긍정적이나, 유사 용도 호실의 폐업 사례는 공실 리스크를 시사합니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 전주 에코시티 내 핵심 상권의 입지.

* 다양한 업종 및 편의시설이 집객력을 높이는 복합 상업 공간.

* 탄탄한 배후수요 (아파트 1만 3천 가구, 주변 업무/공공시설) .

* 안정적인 권리관계로 인한 명확한 인수 대상 없음.

* 유럽형 복합문화시설로 설계되어 희소성 및 차별화된 가치 보유 .

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세, 주변 상권의 실제 임대료 수준, 향후 개발 계획, 유사 물건의 최근 실거래가 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 고려될 수 있습니다. 감정가(518,000,000원)를 참고하되, 시장 조사 후 적정 낙찰가를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.