나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31343 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 "덕진구청" 북측 인근에 위치하며 주위는 관공서, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 혼재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형, 아파트부지

인접 도로상태등

동측 출입구로 왕복4차선, 서측 출입구로 왕복2차선 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1,2) 제3종일반주거지역, 시가경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3류(폭25m~30m) (대로3~6호선))(접함) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<전라북도지정문화재보호조례> 3)제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(2016-03-28)(접함) 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 상대보호구역 (진북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건은 관리사무소 및 아래층 세대 탐문 결과 3~4년 전 누수 발생하여 수도공급 차단된 상태로 정상 이용을 하기 위해서는 누수탐지 및 급수관 보수가 필요한 상태임. -후첨 "사진용지"와 같이 내부에 다량의 짐이 적치되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.관리사무소 및 아래층 세대에 탐문 결과 3~4년 전 누수 발생하여 수도공급 차단된 상태로 공가였으며, 현장조사시 누수탐지 및 수리업체 견적을 받아본 결과 급수관 파손상태로 추정됨(감정가에 반영하여 평가함)
1.내부에 다량의 짐이 적치되어 있음
1.망 채무자겸소유자 유골함 1기 안치해 보관중임
1.공용관리비 약 8,063,440원 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-05

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31343 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 6층607호

용도: 아파트

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

토지 지분: 24.92991353067431㎡ (약 7.54평)

건물 면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.78㎡ (약 18.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

아파트명: 우성아파트

준공일: 1995년 10월 21일

총 동수: 18개 동

총 세대수: 2102세대

본건 동/호수: 119동 6층 607호

전용 면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

총 면적: (분양 면적은 제공되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동에 위치하며, "덕진구청" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 관공서, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행 또한 원활합니다. 동측으로는 왕복 4차선, 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 인접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(우성유치원, 전일초등학교, 중앙중학교), 절대보호구역(전일초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 없음)

주변 지역에 대한 탐문 및 조사 결과, 아파트 단지와 관공서, 학교 등이 밀집한 주거 및 행정 중심 지역으로 확인되었으며, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김형엽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2017.12.01. 접수, 채권최고액 283,000,000원)

* 본건 경매개시결정: 한국주택금융공사 임의경매 (2025.06.18. 접수, 57,817,017원)

* 기타 권리: 등기부등본상 을구 근저당 및 본건 경매개시결정 외 다른 권리사항은 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 및 부담 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 미납 공용관리비: 약 8,063,440원 (낙찰자 인수 여부 확인 필요, 통상적으로 전유부분에 대한 관리비는 인수 대상이나, 공용부분은 집합건물법에 따라 연대책임이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 진북동 일대는 전주시 덕진구청 및 각종 관공서와 인접하여 행정적 편의성이 높습니다. 또한, 다수의 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이하며, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 편의시설

우성아파트는 총 18개 동, 2102세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있어 생활 편의를 더합니다.

5.2. 주차 및 교통

총 1175대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다. (지상 4대, 지하 43대 - 상세 내역은 아파트 관리 현황에 따라 다를 수 있습니다. 총 주차대수는 1175대입니다.)

5.3. 교육 환경

단지 인근에 우성유치원, 전일초등학교, 중앙중학교 등이 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 누수 및 수리 필요성

관리사무소 및 인근 세대 탐문 결과, 3~4년 전부터 발생한 누수로 인해 수도 공급이 차단된 상태이며, 급수관 파손이 추정됩니다. 현장 조사 결과 누수 탐지 및 수리 업체 견적이 필요한 상황으로, 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. (감정가에 반영되었으나, 실제 수리 비용은 추가 발생 가능성이 있습니다.)

6.2. 내부 적치물 및 명도

내부에 다량의 짐이 적치되어 있어 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 유골함 보관

사망한 채무자 겸 소유자의 유골함 1기가 보관 중인 특이사항이 있습니다. 이는 이장 또는 납골 등 후속 조치가 필요하며, 이에 대한 협의 및 처리 과정이 요구됩니다.

6.4. 미납 공용관리비

약 8,063,440원의 공용관리비가 미납되어 있습니다. 낙찰자가 인수해야 할 금액인지 면밀히 확인해야 하며, 이 금액은 실질적인 매수 비용에 포함시켜 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 전주지방법원 2025타경31343 (1) 물건은 전주시 덕진구 중심부에 위치한 우성아파트 119동 607호입니다. 덕진구청 등 관공서와 학교가 인접한 편리한 입지, 안정적인 주거 환경, 그리고 대단지 아파트로서의 장점을 가지고 있습니다.

그러나 3~4년 전부터 발생한 누수로 인해 수도 공급이 차단된 상태이며, 급수관 파손이 추정되어 상당한 수리 비용이 예상됩니다. 또한, 내부에 다량의 짐이 적치되어 있고, 유골함이 보관 중인 특이사항, 그리고 상당한 금액의 미납 공용관리비는 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 높이는 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 즉시 거주가 어려운 상태이며, 누수 수리, 내부 정리, 미납 관리비 정산 등 상당한 시간과 비용 투자가 필요한 물건입니다. 하지만 이러한 제반 사항들을 충분히 고려하고 감수할 수 있다면, 향후 수리 및 정비 후에는 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 우량 입지: 덕진구청 및 관공서 인근, 학교 밀집 지역으로 수요가 꾸준합니다.

* 대단지 아파트의 잠재적 가치: 우성아파트는 2102세대의 대단지로, 기본적인 주거 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 수리 후 시세 상승 기대: 현재 누수 등 심각한 하자 보수 및 내부 정비 후에는 정상적인 시장 가격으로 거래될 잠재력이 있습니다.

* 감정가 반영 사항 확인: 감정가에 누수 관련 수리비가 일부 반영되었으나, 실제 견적 및 수리 범위를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 116,000,000원

최근 매매 사례(2026년 6월)를 분석한 결과, 동일 평형(59.78㎡)의 3층은 95,000,000원, 15층은 104,000,000원, 16층은 115,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 6층으로, 3층보다는 높은 가격대를 형성할 수 있으나, 현재 누수 발생으로 인한 수도 차단, 내부 다량 적치물, 유골함 보관, 약 800만원대의 미납 공용관리비 등 명도 및 수리 관련 제반 비용과 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 위와 같은 인수 및 부담해야 할 비용, 잠재적 리스크를 감안하여 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 권장하며 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

이는 앞서 발생한 누수 및 내부 상태, 미납 관리비 등을 고려하여 시장 가격 대비 할인된 가격으로 산정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.