나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31338 [1] 전북특별자치도 김제시 진봉면 정당리 694 묘지 경매
매각기일: 2025-12-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31338 [1] 전북특별자치도 김제시 진봉면 정당리 694 묘지 경매
- 사건번호: 2025타경31338
- 주소: 전북특별자치도 김제시 진봉면 정당리 694
- 감정가: 51,044,020원
- 최저가: 35,731,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 묘지
전주지방법원 경매7계 2025타경31338 | 소재지: 전북특별자치도 김제시 진봉면 정당리 694 | 감정가: 51,044,020원 | 최저가: 35,731,000원 | 용도: 묘지
1. 전주지방법원 2025타경31338 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 전주지방법원 2025타경31338 (1)
소재지: 전북특별자치도 김제시 진봉면 정당리 694
용도: 묘지
감정가: 51,044,020원
토지면적: 3,096.00㎡ (약 936.6 평)
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 강제경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 신OOOOOOOO
1.2. 특이사항
지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 법정지상권.
1.3. 주의사항
1. 일괄매각, 지분매각(공유자우선매수 1회 제한), 토지만 매각합니다.
2. 토지 지상에 소재하는 수목은 가치가 미미하여 토지 가액에 포함 평가되었습니다.
3. 목록 2, 3번 토지의 최저매각가격은 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물 및 분묘 수기가 소재하여 소유권 행사가 제한을 받을 경우의 토지 가액입니다.
4. 목록 2, 3번 토지는 지목이 묘지이나 현황 일부는 대지(건부지)로 이용 중입니다.
1.4. 감정평가 요약
위치 및 주위환경
본건은 전북특별자치도 김제시 진봉면 정당리 소재 '대덕마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
교통상황
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.
형태 및 이용상태
기호(1) 토지는 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서, 현황 '주거나지' 상태입니다.
기호(2) 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '묘지 및 일부 건부지'로 이용 중입니다.
기호(3) 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '묘지 및 일부 건부지'로 이용 중입니다.
인접 도로상태
기호(1), (2), (3) 토지 모두 지적도상 맹지이나, 현황 인접지를 통해 출입이 가능합니다.
토지이용계획 및 제한상태
기호(1) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)입니다.
기호(2) 토지: 생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(주거형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)입니다.
기호(3) 토지: 생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(주거형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)입니다.
제시목록 외의 물건
본건 토지 기호(2), (3) 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물 기호(ㄱ), (ㄴ)이 소재합니다.
본건 토지 기호(2), (3) 지상에는 연고 미상의 제시외 분묘 약 5기 및 분묘 관련 시설이 소재합니다.
공부와의 차이
본건 토지 기호(2), (3)은 공부상 지목이 '묘지'로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '대지(건부지)'로 이용 중입니다.
기타 참고사항
임대관계는 미상입니다.
1.5. 입지조건
본건 토지는 전라북도 김제시 진봉면 정당리, '대덕마을' 북동측 인근에 위치한 농촌 지역입니다. 주변으로는 농경지, 농가 주택, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능합니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 생산관리지역으로, 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.
1.6. 권리분석
본건은 토지의 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 되므로, 공유자 간의 협의 또는 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, '공유자우선매수신고'가 있으므로 기존 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있습니다. 본건 토지에는 '분묘기지권'과 '법정지상권'이 성립될 가능성이 있어, 이는 토지의 사용 수익에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 분묘기지권은 분묘를 소유한 자가 분묘와 그 주변 토지를 분묘 자체를 수호 및 관리하는 데 필요한 범위 내에서 사용할 수 있는 물권으로, 토지 소유권 행사 시 주의가 필요합니다. 법정지상권 역시 건물 등과 토지의 소유자가 달라져 건물 철거가 문제 될 경우 성립될 수 있는 권리로서, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.
1.7. 상권분석
본 물건지는 농촌 지역에 위치하고 있어, 통상적인 도심의 상업 지구 분석과는 차이가 있습니다. 주변에는 농경지와 주거용 농가 주택들이 주를 이루고 있으며, 대덕마을과 같은 인근 마을을 중심으로 한 지역 생활권이 형성되어 있습니다. 농업 관련 활동이나 전원생활을 고려하는 경우라면 해당 지역의 특성을 이해하는 것이 중요합니다.
1.8. 생활정보
전형적인 농촌 마을에 속해 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주변 농경지 및 임야는 자연 친화적인 환경을 조성하며, 가까운 마을을 통해 기본적인 생활 편의 시설에 접근할 수 있습니다. 다만, 도시 지역에 비해 편의 시설의 접근성이나 다양성은 제한적일 수 있습니다.
1.9. 잠재적 리스크
첫째, 본건은 토지 일부 지분 매각이므로 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 공유물 분할 등 추가적인 절차가 발생할 수 있습니다. 둘째, 분묘기지권 및 법정지상권의 존재 가능성은 토지 이용에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인과 법률적 검토가 필수적입니다. 셋째, 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하다는 점은 현황 이용에는 문제가 없으나, 법적 통행로 확보에 대한 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 넷째, 공부상 지목은 묘지이나 현황 일부가 대지(건부지)로 이용 중이며, 소유자 미상의 제시외 건물 및 연고 미상의 분묘 약 5기가 소재하는 점은 소유권 행사 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다. 다섯째, 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 토지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 하지만 농촌 지역 특성상 가축 사육 시설 등이 분포할 가능성은 있습니다.
1.10. 종합 의견
전북 김제시 진봉면 정당리에 위치한 본 토지는 묘지 및 일부 건부지로 이용 중인 농촌 지역의 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 5천만 원대이며, 토지 면적은 약 936.6 평입니다. 본건의 가장 큰 특징은 토지 지분 매각과 함께 분묘기지권, 법정지상권 등 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있다는 점입니다. 또한, 공유자우선매수 신고가 있어 우선 매수권자가 발생할 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 분묘의 존재 등 고려해야 할 사항이 많아 투자 목적보다는 실거주 또는 해당 토지의 합병·관리를 목적으로 하는 경우 신중한 접근이 필요합니다.
1.11. 투자 포인트
본건 토지는 농촌 지역의 일부 지분 매각 물건으로, 일반적인 투자 상품과는 거리가 있습니다. 투자 포인트는 다음과 같이 요약될 수 있습니다.
* 상대적으로 낮은 감정가: 5천만 원대의 감정가는 부담이 적을 수 있습니다.
* 농촌 지역의 잠재력: 귀농·귀촌 또는 전원생활을 고려하는 경우, 해당 토지의 지리적 위치 및 현황을 활용할 수 있는 방안을 모색해 볼 수 있습니다.
* 토지 합병의 기회: 현재 공유물 상태이나, 향후 합병을 통해 활용 가치를 높일 가능성이 있습니다.
하지만, 앞서 언급한 복잡한 권리 관계(분묘기지권, 법정지상권), 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 맹지 가능성, 제시외 건물 및 분묘 등 해결해야 할 과제가 많으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다. 투자보다는 해당 지역 토지 소유에 관심이 있는 분들에게 적합할 수 있습니다.
법원 정보
전주지방법원 경매7계