나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""전주효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""더벨류넘버4 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 중 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서
외벽 : 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

㈎ 지1층 비101호, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 3층 301호는 공실입니다.
㈏ 4층 401호는 ‘우리마디의원(임상의학연구소)’로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 제1종지구단위계획구역(전주효자) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효자초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호6(1층 102호)과 기호7(1층 101호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31325 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 지1층비101호 외 6개호

* 건물용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 348,000,000원

* 토지면적: 83.63㎡ (약 25.3평)

* 건물면적: 212.79㎡ (약 64.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송정농업협동조합

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 전북 전주시 완산구 효자동1가 소재 "전주효자초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역이며, 노선상가지대로를 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 북동측으로 노폭 약 50m의 백제대로가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 19일자 송정농업협동조합의 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 소유권 이전 등기가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 주의사항: 현황 공실임. 임대관계는 미상입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 총 채권액: 약 22억 3천만원으로 파악됩니다.

* 주요 권리 사항:

* 2019.07.26: 소유권 이전 (갑2)

* 2020.11.19: 송정농업협동조합 근저당 (말소기준권리)

* 2024.01.04: 소유권 이전 (갑5)

* 2025.01.15 ~ 2025.08.21: 다수의 가압류 (하나은행, 서울보증보험, 천지농협, 우리금융캐피탈, 산은캐피탈)

* 2025.06.17: 송정농업협동조합 임의경매 개시결정 (본건)

1.3. 상권분석

* 건물 개요: "더벨류넘버4"는 지하 1층, 지상 5층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

* 용도: 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 위치: 전주효자초등학교 동측 인근의 주요 도로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 주변 상권: 인근에 대규모 아파트 단지와 학교, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 이용 현황: 본건 매각 대상 호실(지1층 B101호, 1층 101호, 102호, 103호, 2층 201호, 3층 301호)은 현재 공실 상태입니다. 4층 401호는 '우리마디의원'으로 운영 중입니다. 1층 101호와 102호는 내부 격벽 없이 일체로 사용 가능한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 전주효자초등학교, 삼천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 백제대로 등 주요 도로 접근성이 우수하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 상업지구 및 주거단지 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건 매각 대상 호실 중 다수가 현재 공실 상태로, 임대차 발생까지 공실로 인한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지역 개발 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1991년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 주로 주거 및 상업시설, 학교 등으로 구성되어 있으며, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 전주시 소각·매립장 등 폐기물 처리 시설에 대한 논란이 있었으나, 본 건 물건지에서 직접적인 영향을 받을 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전주시 완산구 효자동의 상업지 내에 위치한 근린상가 물건으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다수의 공실이 발생하고 있으나, 4층 '우리마디의원'의 운영 및 주변 배후 수요를 고려할 때 향후 임대차 발생 가능성이 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

* 다만, 높은 감정가 및 총 채권액, 그리고 현황 공실 상태는 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 학교를 통한 잠재적인 고객층 확보 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통망: 백제대로 인접 및 대중교통 접근성이 우수하여 방문객 유입이 용이합니다.

* 다수 호실 일괄 매각: 지하 1층부터 3층까지 여러 호실을 한 번에 취득하여 통합 개발하거나 분할 임대하여 수익을 극대화할 수 있습니다.

* 합리적 가격 기대: 높은 총 채권액과 감정가 대비, 실제 낙찰가는 경쟁률에 따라 합리적인 수준으로 결정될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 348,000,000원.

* 본 물건은 다수 호실이 현재 공실 상태이며, 건물 노후도 및 주변 상권 경쟁 등을 고려해야 합니다.

* 또한, 상당한 금액의 총 채권액이 존재하므로, 낙찰가율은 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰 사례에 대한 면밀한 분석이 필요하나, 보수적인 접근 시 감정가의 70% ~ 85% 수준을 참고해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰 범위 (참고용): 약 243,600,000원 ~ 295,800,000원. 이 예상 범위는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.