나이스옥션 법원경매 전주 2025타경754 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-2 미래타워 1동 5층505호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경754 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-2 미래타워 1동 5층505호 근린생활시설 경매

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전주지방법원 경매1계 2025타경754 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-2 미래타워 1동 5층505호 | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 148,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경754 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-2 미래타워 1동 5층505호

용도(공부/현황): 제2종근린생활시설(사무소) / 음식점(휴업상태)

감정가: 212,000,000원

토지면적: 28.51㎡ (약 8.63평)

건물면적: 82.87㎡ (약 25.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 '전주지방법원' 동측 인근에 위치하며, 상업용 및 업무용 빌딩이 집중된 노선상가지대에 자리하고 있어 상권의 중심성이 매우 양호합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근성이 뛰어나며, 인근에 왕복 6차선 및 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입이 가능하여 관내 교통편 및 도로 사정이 전반적으로 양호한 편입니다. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 지구단위계획구역(2024-11-12)으로 지정되어 있어 상업시설로서의 가치가 높습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 소유권

본건은 '토지/건물 일괄 매각' 건으로 진행되어, 낙찰 시 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 취득할 수 있어 권리관계가 명확합니다.

3.2. 경매 구분

부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 이는 채권자(금OOOOOOO)가 담보권을 실행하는 절차로, 통상적으로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 기타 권리 사항

임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장조사 및 추가적인 임차인 현황 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 반드시 명도 계획 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

만성동 지구는 전주지방법원 및 검찰청 등 주요 공공기관이 밀집되어 있어 업무 관련 상주 인구 및 유동 인구가 높은 편입니다. 주변은 상업용 및 업무용 빌딩 위주의 상권이 형성되어 있으며, 신흥 법조타운 상권의 특성을 가집니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

본건은 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '음식점(휴업상태)'으로 이용 중입니다. 출입문에 '정헌홀딩스 구내식당'이라는 상호가 기재되어 있으며, 내부에 식당 자재 등이 쌓여있는 상태입니다.

4.3. 상권의 확장성

일반상업지역 내 위치하고 있어 상업시설로서의 활용 범위가 넓으며, 향후 법조타운의 안정화에 따라 상권의 가치 상승 여력이 충분합니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

5.1. 주요 앵커 시설

전주지방법원이 동측 인근에 위치한 것이 가장 큰 특징이며, 이는 법원 관련 방문객 및 상주 직원 수요를 흡수할 수 있는 핵심 요소입니다.

5.2. 건물의 구조 및 설비

2017년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 해당하며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오 시설

주변은 상업 및 업무 시설 위주로 형성되어 있어 현재까지 보고된 특이하거나 대형 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 현황 차이 (가장 큰 리스크)

공부상 용도는 '사무소'이나, 현황은 '음식점'으로 이용 중입니다. 이는 용도변경 미신고에 따른 건축법 위반 소지가 있으며, 관할 구청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 용도 변경 및 원상복구 비용

낙찰 후 '음식점'으로 계속 사용하기 위해서는 용도 변경 가능성을 검토해야 하며, 만약 용도 변경이 불가능하거나 '사무소'로 원상복구 해야 할 경우, 내부 식당 시설물 철거 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 비용을 반드시 예상 입찰가에 반영해야 합니다.

6.3. 휴업 상태

현재 '휴업상태'로 운영되지 않고 있습니다. 이는 상권 활성화 정도와는 별개로, 시설물의 노후화나 리모델링의 필요성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 '전주지방법원' 인근의 일반상업지역에 위치한 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 유동 인구가 확보되어 있어 상업 시설로서의 잠재 가치는 높습니다. 다만, **공부상 용도와 현황 용도의 차이**가 가장 큰 리스크이며, 이로 인해 발생할 수 있는 추가 비용(이행강제금, 원상복구 비용)을 면밀히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다. 리스크를 정확히 파악하여 안전마진을 확보한다면 충분히 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지: 법원 중심의 신흥 업무지구 상권에 위치하며, 유동 인구 및 잠재 고객의 흡수가 용이합니다.

8.2. 면적의 적정성: 전용면적 약 25평 규모로, 음식점, 사무소, 병의원 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용하기에 적정한 면적입니다.

8.3. 상업지역 희소성: 일반상업지역 내 5층 코너 상가로 접근성이 양호하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

8.4. 매각 방식: 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 단순하여 명도만 잘 처리하면 되므로 투자하기 수월합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계