나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101568 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""구포역"" 북동측 인근에 위치하는 웅진아름누리 9층
901호로서, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 구포역 등이 소재
하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 9층 901호로서,
외벽 : 화강석, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로 및 북동측 노폭 약 3미터 내외의 계단식 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고
높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도
안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산서부지원 2025타경101568 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101568 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 9층901호

건물용도: 오피스텔

감정가: 2억 5천 6백만원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구포역" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트 단지, 오피스텔, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 구포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 계단식 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 장림동새마을금고의 근저당권(금액: 1억 3천 3백 10만원)입니다.

본 경매 사건(2025타경101568)은 동일 채권자인 장림동새마을금고에 의해 신청되었습니다.

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 임차인 김 씨가 있으며, 전입일자(2024-02-28) 및 확정일자(2024-02-15)를 갖추었으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 임차인은 매수인이 인수하는 보증금이 없으며, 매각 후 명도 대상이 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 구포역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

지역은 일반상업지역으로 분류되어 있어 기본적인 유동인구와 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

오피스텔로서의 임대 수요는 역세권이라는 점과 주변 상권의 발달 정도에 따라 결정될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 도시철도 3호선 구포역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 어디로든 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근에 학교(초, 중, 고)가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 주택가 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 임차인이 대항력이 없으나, 실제 퇴거 시까지 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 상태: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 금리 변동 및 경기 침체 등 외부 요인에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 철도보호지구 등 건축 및 토지 이용에 관한 규제가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않았고(2020년 준공), 기본적인 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 절차는 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

탁월한 교통 접근성: 구포역(지하철 3호선) 및 버스 정류장 인접.

신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 예정, 임차인 대항력 없음.

활발한 상권: 역세권 및 복합적인 주거/상업 지역으로 인한 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 2억 5천 6백만원

최근 실거래가 (2024년 1월~2월): 2억 5천 2백만원 ~ 2억 5천 8백만원 (동일 9층 거래 2억 5천 8백만원)

최근 거래가가 감정가와 비슷하거나 약간 상회하는 수준입니다.

본건은 임차인의 대항력이 없어 명도 비용 발생 가능성이 낮으므로, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

인근 시세 및 거래 동향, 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(주의: 이는 단순 정보 분석에 따른 제안이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 권리관계 심층 분석, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.