나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22141 [1] 부산광역시 동래구 온천동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온천초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 대
단지 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건(기호1,3)은 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1은 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고, 기호3은 북측으로 왕복 3차선 아스
팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(790-6) : 제2종일반주거지역(2017-01-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호3(791-1) : 제2종일반주거지역(2017-01-04), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 기호3(791-1) 토지 북측 극히 일부는 도시계획시설 '도로'저촉이고, 일부 현황 '도로
로 이용 중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 석조 와가 2층 건물로서(사용승인일:1960.05.04),

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 목조 및 샷시창의 구조임.

기호4 : 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인일:1974.12.01),

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 목조 및 샷시창의 구조임.

이용상태

기호2,4 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물(별첨 지적 및 건물 개황도 참조. 기호 ㄱ~ㅂ)은 부합물
혹은 종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22141 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 790-6

토지 면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

건물 면적: 총 123.01㎡ (약 37.21평, 2개 건물) + 제시외 건물 23.80㎡ (부합물/종물)

감정가: 1,044,239,660원 (십억 사천사백이십삼만 구천육백육십원)

용도: 단독주택

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

매각 대상: 일괄매각 (토지, 건물, 제시외 건물 포함)

건축물 정보:

* 건물(2): 석조 와가 2층, 사용승인일 1960.05.04 (연면적 123.01㎡)

* 건물(4): 블록조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1974.12.01

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온천초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호1(790-6): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 상대보호구역.

* 기호3(791-1): 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 상대보호구역. 기호3 토지 북측 일부는 도시계획시설 '도로'와 저촉되며 현황 '도로'로 이용 중입니다.

도로 상태: 기호1은 북서측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고, 기호3은 북측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

말소기준권리: 2025-06-17 접수된 임의경매 (등기부상 갑3)

인수되는 권리: 없음.

등기부채권 총액: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 민 (옷수선가게)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 제공된 JSON 데이터는 아파트/다세대 주택의 최근 매매 정보로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년, 22.15㎡): 7,000만원 (2026.04) - 약 316만원/㎡

* 금정산아름파크 (2017년, 40.17㎡): 16,500만원 (2026.04) - 약 410만원/㎡

* 백민빌라 (2002년, 30.3㎡): 12,500만원 (2026.04) - 약 412만원/㎡

* 이들 아파트/다세대 주택의 시세는 약 316만원~412만원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가(10.4억 원)는 건물 노후도 및 토지 가치를 포함한 것으로 보이며, 제공된 아파트/다세대 주택 시세와 직접 비교 시 차이가 큽니다. 이는 토지 가치가 상당 부분을 차지함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 온천초등학교 인접, 근린생활시설 분포.

주거환경: 다양한 형태의 주거 시설(대단지 아파트, 공동주택, 단독주택)이 혼재되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 건물(2) 1960년, 건물(4) 1974년 사용승인으로 매우 노후화되어 있어, 유지보수 또는 재건축/리모델링 비용이 상당할 수 있습니다.

공유물 분할 경매: 공유자 간의 협의 또는 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

토지 이용계획 저촉: 기호3 토지 일부가 도시계획도로와 저촉되어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 별도 평가된 제시외 건물(23.80㎡)의 현황 및 이용 가치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치한 공유물분할을 위한 단독주택 경매 물건입니다.

넓은 토지 면적(188㎡)과 함께 두 채의 주택(1960년, 1974년식) 및 제시외 건물까지 일괄 매각되는 점이 특징입니다.

온천초등학교 인근으로 입지는 양호하나, 건물 노후도가 심각한 수준입니다.

권리 관계는 인수되는 것이 없으며 임차인도 대항력이 없습니다.

주변 아파트/다세대 주택 시세와 직접 비교는 어렵지만, 감정가(10.4억 원)는 토지 가치를 상당히 반영한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지를 활용한 재건축 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력.

주거 선호 지역 내 단독주택의 희소성.

공유물 분할 경매를 통한 합리적인 가격 확보 가능성 (다만, 공유자 협의 필요).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,044,239,660원

인수 보증금: 0원

시세 분석 결과, 제공된 아파트/다세대 주택 시세로는 본건의 감정가(10.4억 원)를 직접적으로 뒷받침하기 어렵습니다. 이는 본건의 높은 감정가가 토지 가치에 크게 의존하고 있음을 시사합니다.

건물 노후도와 공유물 분할 경매라는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 유사 단독주택 거래 사례 부족으로 인해 제한적입니다.

감정가 10.4억 원을 기준으로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 대략 90% 수준인 약 9억 3천 9백만 원 정도를 참고 가격으로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 939,815,694원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 추가 조사 필요 사항

혐오시설 조사: 주변 지역에 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 조사 결과, 특이 사항은 발견되지 않았습니다.

제시외 건물 현황: 별첨 개황도 등과 실제 현황을 대조하여 정확한 면적 및 상태 확인 필요.

공유자 현황 및 협의 가능성: 공유자들의 성향, 지분 비율, 협의 가능성 등에 대한 파악이 중요합니다.

건물 리모델링/재건축 예상 비용: 노후 건물에 대한 예상 수리 또는 재건축 비용 산출.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.