나이스옥션 법원경매 통영 2025타경510 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 108동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경510 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 108동 5층503호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경510
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 108동 5층503호
• 감정가: 240,000,000원
• 최저가: 153,600,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

통영지원 경매2계 2025타경510 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 108동 5층503호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 153,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 거제코아루파크드림 아파트

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 통영지원 2025타경510 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 108동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000 원

건물면적: 전용 84.91㎡ (약 25.68평) / 분양 약 108㎡ (약 32평형대)

토지면적: 대지권 48.94㎡ (약 14.80평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 경매)

소유자/채무자: 이OO / 채권자: 늘OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내용

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포중학교' 남측에 위치한 거제코아루파크드림 아파트입니다.

총 24층 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위페인팅 및 석재타일 마감이며, 제반 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

**주요 주의사항:** 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했으므로, 매수 희망자는 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인(명도저항 등을 포함)이 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 지세포중학교 남측의 공동주택 밀집 지역에 위치하여 정주 여건이 양호한 편입니다.

단지 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있어 외부로의 교통 상황은 무난합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역 내에 있어 계획적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 '지세포중학교'가 위치하며, 추가로 설립 예정지(초등학교)가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다(상대/절대보호구역 지정).

지세포 해안가와 가까워 해양 관광 및 편의시설 접근성이 확보되어 있으나, 대규모 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

2.3. 인근 혐오시설 및 제한사항

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역(모든 축종 제한): 위생적인 주거 환경 유지에 유리합니다.

- 상대/절대보호구역(지세포중학교 및 초등학교 설립 예정지): 교육 환경 보호 목적의 건축 제한이 따릅니다.

- 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내): 일정 규모 이상의 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 매매 시 영향은 미미하나 투자 시 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각은 토지(대지권)와 건물 전체를 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 '부동산임의경매'로, 통상적으로 근저당권이나 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일하므로, 채무자가 직접 거주 중일 가능성도 있으나 임대차 관계는 '미상'입니다.

3.2. 임차인 현황

감정평가서상 임대차 관계는 '미상'이므로, 현장에 임차인이 존재할 가능성 및 그 권리 관계(대항력 유무)를 정확히 파악해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하거나 소유자 점유 시 명도 저항이 발생할 경우, 낙찰 후 '명도 리스크'가 발생할 수 있습니다.

최저가 입찰 전 반드시 '매각물건명세서'를 통해 임차인 현황 및 기타 권리관계를 최종 확인해야 합니다.

4. 투자 포인트 및 잠재적 리스크

4.1. 투자 포인트

- 주거 선호도: 거제시의 비교적 신축급 아파트(코아루 브랜드)로 선호도가 높은 면적대(84㎡, 약 32평형대)입니다.

- 우수한 도로 접근성: 주요 도로에 접합하고 있어 시내외 이동이 용이합니다.

- 학군: 인근에 중학교 및 초등학교 설립 예정지가 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

- 내부 확인 곤란: 폐문으로 인해 내부 상태 및 관리 상태가 미상인 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 누수, 결함 등 내부 하자에 대한 가능성을 열어두고 보수 비용을 염두에 두어야 합니다.

- 임차 관계 미상: 명도 저항 및 추가적인 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

- 지역 경기 변동성: 조선업 경기 등 거제시의 지역 경제 상황에 따른 주택 시장 변동성이 큰 편이므로, 입찰 전 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

5. 종합 의견

본 건은 거제 지역 내에서 선호도가 높은 84㎡ 타입의 아파트로서, 5층에 위치하여 일조권 및 조망권(세대별 차이 존재) 측면에서 비교적 안정적인 층수입니다.

**핵심은 권리분석 완료 후의 명도 전략 및 내부 상태 점검입니다.**

낙찰 후 발생할 수 있는 명도 리스크를 최소화하고, 내부 상태 확인을 위한 노력이 수반되어야 성공적인 투자가 가능합니다.

보수적인 입찰가 산정과 명도 계획을 통해 예상치 못한 비용 지출을 방지할 필요가 있습니다.

6. 투자 결론 및 조언

본 물건은 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있으나, **내부 확인 곤란** 및 **임차 관계 미상**이라는 특이사항이 있습니다.

경매 컨설턴트로서, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 점유 상황을 파악하고, 내부 하자 여부를 예상하며, 명도 비용 및 기간을 미리 산정하는 것이 필수적입니다.

감정가를 기준으로 주변 실거래가 및 매물가를 면밀히 비교 분석하여, 안전 마진을 확보할 수 있는 합리적인 금액으로 입찰할 것을 권고합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계