나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21526 [1] 경상남도 거제시 양정동 703 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '수양동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 '답'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 최근 분할되어 지적도상 맹지이나, 차후 '하천재해예방사업' 이후 농로개설 예정인바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 하천구역(2023-08-10)<하천법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환).
-지적도상 맹지이나 차후 '하천재해예방사업' 이후 농로 개설 예정인바 입찰시 재확인 요함.
-인접필지와 지적경계가 불분명하여 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21526 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 703

용도: 답 (논)

감정가: 514,428,000원

토지면적: 978.00㎡ (약 295.8평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제수산업협동조합

등기부채권 총액: 583,371,245원

1.2. 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매개시결정일: 2025년 06월 16일

물건명세서 작성일: 2026년 06월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '수양동주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 경지정리된 농경지대로 구성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 농업보호구역

* 하천구역 (2023년 08월 10일 지정)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 을3 근저당권 (거제수산업협동조합, 2015년 12월 09일 접수) 입니다. 말소기준권리보다 후순위로 등기되거나, 등기부상 말소된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (잠재적 위험)

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다.

* 그러나 제공된 토지 등기부요약 상으로는 해당 지상권(을4)이 '말소'된 것으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다.

* 이는 입찰 전 반드시 법원 현장 조사 및 등기부등본 재확인을 통해 명확하게 소명해야 하는 중대한 사항이며, 미확인 시 인수될 위험이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 인수되는 임차보증금은 합계 0원입니다.

* 임대관계는 '미상'으로 확인됩니다. 이는 등기상 임차인이 없더라도 실제 점유자가 존재하거나 임대차 관계가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (농지 특성 반영)

본 물건은 농경지로 이용되는 '답'으로, 주위 환경 역시 농경지대로 형성되어 있어 일반적인 상업용 또는 주거용 상권과는 거리가 있습니다. 거제시 수양동주민센터 인근에 위치하지만, 상업 시설보다는 농업 활동 중심의 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 생활 편의시설 (추론)

주변 '수양동주민센터'를 통해 기본적인 행정 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 마트, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설은 인근 읍면 지역 또는 거제시 중심 시가지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 요구

본 물건은 농지이므로, 입찰 시 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

5.2. 맹지 및 도로 접근성

토지 등기부상 또는 지적도상 맹지인 상태입니다. 다만, 향후 '하천재해예방사업' 이후 농로 개설이 예정되어 있어 도로 접근성은 개선될 여지가 있습니다. 하지만 이는 계획 단계이므로, 사업 진행 여부 및 농로 개설 시점, 접근 가능 범위 등은 입찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

5.3. 지적경계 불분명

본건 토지는 인접 필지와 지적경계가 불분명한 상태입니다. 정확한 지적 경계를 확인하기 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.4. 하천구역 지정

토지이용계획상 '하천구역'으로 지정되어 있어 (2023년 08월 10일), 향후 토지 이용 및 개발에 있어 법적 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 검색 결과 '수월2지구 하천재해예방사업'이 2025년 7월부터 2028년 6월까지 예정되어 있어, 관련 사업 진행 상황 및 토지에 미치는 영향 등을 추가적으로 확인해야 합니다. 또한, 거제시 수양동 일대는 상습 침수 지역으로, 2025년부터 2030년까지 하수도 정비 사업이 추진될 계획이 있어, 이러한 공공 사업이 물건지에 미칠 영향도 고려해야 합니다.

5.5. 임대관계 미상

등기부상 인수되는 임차인은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악됨에 따라 실제 유효한 임대차 계약이 존재하거나 불법 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 점유자와의 명도 협상 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 잠재적 가치 상승 요인

* '하천재해예방사업' 및 '농로 개설 예정'으로 인해 향후 토지 접근성 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 거제시의 재해 예방 사업 강화 움직임 속에서, 공공 사업 진행으로 인한 지역 개발 및 기반 시설 확충이 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 경매 매력도

감정가 대비 충분한 할인율을 적용할 경우, 향후 개발 또는 농지로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 매물입니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 답(논)으로, 감정가는 5억 1천4백4십2만 8천원입니다. 현재 지적도상 맹지이며, 토지 경계가 불분명하고 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점에서 초기 접근에 주의가 필요합니다. 하지만, 향후 하천재해예방사업과 연계된 농로 개설 계획이 있으며, 지역 내 침수 예방을 위한 대규모 공공 사업이 추진 중이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 등기부상 말소된 것으로 기재된 점은 입찰 전 반드시 명확히 소명해야 할 중대한 위험 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 권리관계를 명확히 파악한다면, 향후 가치 상승 잠재력을 가진 물건으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 개발 가능성, 낙찰 후 예상 비용(측량비, 농지취득자격증명 발급비, 도로 개설 예상 비용, 공사 관련 영향 분석 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 이러한 상세한 시장 분석 및 개별 물건의 가치 평가가 어렵습니다.

일반적으로 입찰 희망자는 감정가를 기준으로, 물건의 위험 요소(맹지, 지적경계 불분명, 권리관계 복잡성, 공사 영향 등)와 향후 예상 수익 및 비용을 감안하여 입찰가를 결정하게 됩니다. 본 물건의 경우, 맹지, 농지취득자격증명 요건, 지적경계 불분명, 잠재적 권리 인수 가능성 등 여러 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 입찰 희망자는 충분한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 개별적인 판단 하에 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.