나이스옥션 법원경매 마산 2025타경239 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 941-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 소재 '구산초등학교' 서측 인근에
위치하며, 부근은 단독주택, 자연림, 농경지 등이 소재하며 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한
보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2025타경239 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 941-2

용도: 전

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 구OOOOOOOO (구산농업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요. 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 293,930,000원

토지면적: 1547.00㎡ (약 468평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 소재 '구산초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 주로 단독주택, 자연림, 농경지가 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 직접적인 출입이 어려운 상황이며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 맹지에 해당하여 차량 접근성에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권 이전: 이한성 (1977-08-23), 이미순 (2004-03-23, 협의분할에 의한 상속)

근저당: 구산농업협동조합 (2009-11-12, 143,000,000원), (2014-12-10, 40,000,000원), (2019-03-28, 57,000,000원)

지상권 설정: 구산농업협동조합 (2010-08-02)

임의경매 개시 결정: 구산 (2025-06-16, 231,062,177원)

말소기준권리: 2009년 11월 12일자 구산농업협동조합 근저당 (을6)입니다.

등기부채권 총액: 240,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

따라서 별도의 임차인 관련 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

제공된 정보상으로는 별도의 상권 분석 자료가 없습니다.

물건 소재지가 농경지, 자연림, 단독주택 지역으로 구성되어 있어, 일반적인 상업 지구의 상권과는 거리가 있습니다.

주변 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: '구산초등학교'가 인근에 소재하고 있으며, 이는 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 상세한 정보는 제공되지 않았으나, 주변 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주일 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 환경

* 단독주택, 자연림, 농경지가 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지(전)이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있으니, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이 불가능합니다. 이는 향후 토지 활용 계획 시 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용 현황: 부정형의 완경사 지형이며 현재 휴경지 상태입니다. 토지의 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나,

* 가축사육제한구역(200m 제한),

* 상대보호구역(구산초등학교),

* 제한보호구역(해군기지)에 해당하여 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 구산면에 위치한 토지(전)로, 현재 휴경지 상태이며 감정가는 293,930,000원입니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 치명적인 위험을 안고 있습니다.

또한, 맹지, 경사 지형, 각종 보호구역 지정 등 토지 자체의 물리적, 법적 제약 사항이 다수 존재하므로, 매수자는 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

주변은 농경지와 자연림이 어우러진 조용한 지역으로, 대규모 개발보다는 농업 또는 전원생활 관련 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 명도 및 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 관련 법규 변경 시 토지 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건 특성: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 존재합니다. (단, 농지법 관련 리스크 고려)

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 다음 사항들을 반드시 추가적으로 조사해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인.

* 해당 지역의 실제 농지 시세 및 거래 사례 조사.

* 맹지 및 경사 지형을 고려한 실질적인 토지 활용 방안 및 가치 평가.

* 인근의 제2종일반주거지역, 보호구역 등의 개발 행위 제한 관련 상세 내용 확인.

일반적으로는 감정가의 70~90% 수준을 고려하나, 본 물건의 특수성을 감안할 때 매우 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 현장 조사와 법규 검토를 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.