나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11651 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 107동 6층 605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 ""대방초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상15층 건물 중 6층 605호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 소로2류(폭 약8~10미터) 및 남동측으로 중로1류(폭약20~25미터)와 접함.
남서측으로 대로2류(폭 약30~35미터)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

물건 비고

2025.06.26.까지 관리비 1,147,640원 미납금 있는것으로 조사 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 창원지방법원 2025타경11651 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 107동 6층 605호

건물 용도: 아파트

감정평가액: 208,000,000원

토지 면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물 면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, 대방초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 소로2류(폭 약 8~10미터), 남동측으로 중로1류(폭 약 20~25미터), 남서측으로 대로2류(폭 약 30~35미터)에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(나라유치원, 대방중학교, 대방초등학교, 해바라기유치원) 및 절대보호구역(대방초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 임대차 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 12월 16일

* 배당신고일자: 2024년 01월 12일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약 상, 주택임차권(을16)이 접수일자 2024-01-12에 등기되었으며, 말소기준권리(갑24, 우리은행 가압류)보다 앞서는 권리입니다.

* 주택임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 배당받은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리인 우리은행 가압류(갑24) 이외의 후속 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 285,557,248원입니다.

* 물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며(보증금 200,000,000원), 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 속한 대방덕산타운 아파트 단지는 1992년 7월에 사용승인된 아파트로, 총 7개 동, 920세대로 구성되어 있습니다.

* 주변에 근린생활시설 및 학교가 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 부대 복리시설이 있습니다.

* 제공된 정보 및 조사된 내용으로 볼 때, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 대방초등학교, 대방중학교, 나라유치원, 해바라기유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 임차인 조 씨의 보증금 2억 원은 낙찰가에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

* 미납 관리비: 2025년 6월 26일까지 조사된 미납 관리비 1,147,640원이 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있는 부분입니다.

* 건축 연도: 1992년식으로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구 대방동의 아파트로, 교육 시설 및 교통이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 이는 현재 시장 가격 대비 총 인수 금액을 현저히 높게 만들 수 있으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 미납 관리비와 건물의 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 창원시 성산구의 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 변동에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근의 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 208,000,000원이나, 가장 큰 리스크 요인인 임차인의 보증금 200,000,000원 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 최근 유사 면적(49.94㎡)의 매매 실례가가 13,250만원 ~ 14,800만원임을 감안할 때, 본건(59.99㎡)의 직접적인 시장 가치는 대략 16,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려할 때, 공격적인 입찰은 매우 신중해야 합니다.

* 따라서, 총 인수 금액이 현재 시장 시세나 감정가를 초과하지 않도록 보수적인 입찰 접근이 권장됩니다.

* 예상 입찰가는 임차인의 보증금 200,000,000원을 제외하고 산정해야 하나, 이는 총 투자 금액을 높이는 요인이 됩니다.

* 이러한 점을 감안할 때, 보수적인 입찰 희망가는 7,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 신중하게 검토할 수 있습니다.

* 만약 7,000만원에 입찰할 경우 총 인수 금액은 약 27,000만원, 10,000만원에 입찰할 경우 총 인수 금액은 약 30,000만원이 됩니다. 이는 감정가(20,800만원)보다 높은 총 인수 금액이 될 수 있으며, 시장 가격과의 괴리를 고려한 전략이 필요합니다.

* 입찰 전, 임차인의 실제 배당 현황 및 건물 관리비 미납 관련 추가 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 본 물건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 실제 입찰 가능성이 낮은 특수 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.